L'actif imposable et son évaluation

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L'actif imposable est constitué de l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers, droits et valeurs détenus par le foyer fiscal pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition, déduction faite des dettes grevant ce patrimoine. L'actif doit également comprendre les biens des enfants mineurs.

A noter :

En cas de démembrement de propriété, c'est dans la plupart des cas à l'usufruitier de déclarer les biens comme s'il en détenait la pleine propriété. Tel est le cas notamment des conjoints survivants optant pour l'usufruit sur la totalité des biens du défunt. C'est ainsi que les achats de nue-propriété d'immobilier peuvent permettre de réduire l'assiette IFI.

 

Les biens immobiliers

Résidence principale ou biens loués

Un bien immobilier doit être évalué en fonction de sa valeur vénale. Traduisez : " du prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande " dans un marché réel, au 1er janvier de l'année d'imposition.

Pour tout bien immobilier situé à Puteaux, Suresnes, Neuilly sur Seine, Levallois-Perret, Nanterre et Saint-Cloud : contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE. Sa très bonne connaissance du secteur local sera votre atout.

Pour les biens situés en dehors de ce secteur, il saura également vous conseiller : sachez que pour contrôler votre déclaration, le fisc utilise la méthode des comparaisons. C'est celle que vous devez utiliser en comparant les prix de vente de biens de même nature. Pour ce faire, vous pouvez utiliser les statistiques publiées par les notaires, le guide Callon, les moyennes publiées par les différents réseaux immobiliers, vous adresser à des agents immobiliers ou votre notaire qui a directement accès aux bases de données de la profession ou vous connecter sur le site Patrim. Ce service des impôts permet d'avoir accès à la base de toutes les transactions immobilières enregistrées par le fisc à la conservation des hypothèques.

S'il y a désaccord avec le fisc, ce dernier doit vous opposer au moins trois évaluations correspondant à des biens intrinsèquement similaires. Dans certains cas, une décote peut être pratiquée :

Exemple le plus connu : la résidence principale, si vous y habitiez véritablement au cours de l'année précédente. Vous avez le droit d'appliquer un abattement de 30 % sur la valeur libre d'occupation.

De même, un bien détenu en indivision, par exemple, est susceptible de bénéficier d'une décote pour tenir compte des difficultés de vendre sans l'accord des indivisaires. En outre, la même décote est applicable aux biens donnés en location. Elle varie selon la nature du bail et sa durée (biens d'habitation loués en loi de 1989, biens encore soumis à la loi de 1948, locaux soumis à un bail commercial, pour les biens loués meublés...)

En revanche, aucun abattement n'est admis pour les immeubles grevés d'une inscription d'hypothèque ou donnés au redevable de l'ISF avec une interdiction d'aliéner. Il en est de même de tout immeuble dont vous laissez la libre jouissance à un parent ou à un proche.

A noter : sur les biens loués, l'évaluation peut être confirmée avec la méthode du revenu, mais uniquement pour recoupement. Sur cette base, aucun abattement n'est possible.
 

Société civile immobilière

L'évaluation d'un bien immobilier logé dans une société civile immobilière (SCI) doit figurer sous la rubrique droits sociaux ou autres valeurs mobilières (annexe 3). Et cela même si, concrètement, elle est déterminée en fonction du marché immobilier, déduction faite des dettes figurant au passif dans le bilan de la société. A la différence de l'Administration, les tribunaux estiment qu'un abattement sur la valeur brute des titres est possible.  

A noter : les parts de SCI peuvent être exonérées au titre des biens professionnels lorsque le bien immobilier détenu par la SCI est donné en location ou mis à la disposition de l'entreprise dont le contribuable redevable de l'ISF est dirigeant. 

Terrains à bâtir

Ils sont évalués selon les prix du marché, sous réserve de remplir les critères posés par le Code de l'urbanisme : possibilité d'obtenir un permis de construire, présence d'éléments d'équipements et de viabilité. Si des travaux de construction sont en cours, l'estimation doit tenir compte de leur état d'avancement. Dans la pratique, les éléments de comparaison similaires sont difficiles à trouver. Il faut alors recourir avec un expert à la méthode d'évaluation par la charge foncière au mètre carré de surface construite ou à la méthode à rebours qui permet de calculer le prix maximal d'un terrain au-delà duquel l'opération n'est plus rentable.  

Pour tout bien immobilier situé à Puteaux, Suresnes, Neuilly sur Seine, Levallois-Perret, Nanterre et Saint-Cloud : contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE. Sa très bonne connaissance du secteur local et de l'urbanisme sera votre atout.

Terres agricoles et parts de groupement foncier agricole (GFA)

Pour les terres agricoles, l'évaluation se fait le plus souvent selon la méthode par comparaison, avec la possibilité de recourir aux statistiques du ministère de l'Agriculture sur les prix moyens à l'hectare. Il est également possible d'utiliser les statistiques des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer)  ou de se référer à l'arrêté publié chaque année par le ministère de l'agriculture ou encore au Guide Callon qui distinguent terres libres et terres louées. Lorsque la terre est louée, on peut également appliquer à titre complémentaire la méthode du revenu, avec un taux de capitalisation de 3 %.

Pour les parts de GFA, elle est réalisée selon la valeur de la part au 31 décembre de l'année précédente, communiquée par le gérant lors de l'assemblée générale ordinaire.  

A noter : les placements en biens ruraux ou en parts de GFA lorsqu'ils sont assimilés à des biens professionnels, loués à un membre du groupe familial au titre de son activité principale et pour une période minimale de dix-huit ans sont totalement exonérés. En revanche, quand seule la condition de location pour dix-huit ans est remplie (bail rural à long terme ou bail cessible, l'exonération est limitée à 75 % de la valeur des biens jusqu'à 101 897 euros, puis à 50 % au-delà de cette somme.  

Bois et forêts

L'évaluation des bois et forêts repose, là encore, sur la méthode comparative. On peut utiliser les statistiques des Safer ou les chiffres publiés par la Société forestière de la caisse des dépôts. La méthode d'évaluation par le revenu vient en complément et consiste à capitaliser le revenu net annuel par un taux variant suivant la région et le type d'arbres.  

Les bois et forêts assimilés à des biens professionnels sont totalement exonérés. A défaut de cette exonération, un abattement de 75 % est accordé aux bois et forêts respectant un plan de gestion et pour lesquels un engagement d'exploitation trentenaire a été pris. Le même abattement est prévu pour les parts de groupements forestiers mais uniquement à concurrence de la valeur des parts correspondant à des biens directement liés à l'objet du groupement. Cette règle ne s'applique pas aux sociétés d'épargne forestière.

Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour :

  • les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle,
  • les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

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