L'actif imposable et son évaluation

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L'actif imposable est constitué de l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers, droits et valeurs détenus par le foyer fiscal pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition, déduction faite des dettes grevant ce patrimoine. L'actif doit également comprendre les biens des enfants mineurs.

A noter :

En cas de démembrement de propriété, c'est dans la plupart des cas à l'usufruitier de déclarer les biens comme s'il en détenait la pleine propriété. Tel est le cas notamment des conjoints survivants optant pour l'usufruit sur la totalité des biens du défunt. C'est ainsi que les achats de nue-propriété d'immobilier peuvent permettre de réduire l'assiette ISF.

 

Les biens immobiliers

Résidence principale ou biens loués

Un bien immobilier doit être évalué en fonction de sa valeur vénale. Traduisez : " du prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande " dans un marché réel, au 1er janvier de l'année d'imposition.

Pour tout bien immobilier situé à Puteaux, Suresnes, Neuilly sur Seine, Nanterre et Saint-Cloud : contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE. Sa très bonne connaissance du secteur local sera votre atout.

Pour les biens situés en dehors de ce secteur, il saura également vous conseiller : sachez que pour contrôler votre déclaration, le fisc utilise la méthode des comparaisons. C'est celle que vous devez utiliser en comparant les prix de vente de biens de même nature. Pour ce faire, vous pouvez utiliser les statistiques publiées par les notaires, le guide Callon, les moyennes publiées par les différents réseaux immobiliers, vous adresser à des agents immobiliers ou votre notaire qui a directement accès aux bases de données de la profession ou vous connecter sur le site Patrim. Ce service des impôts permet d'avoir accès à la base de toutes les transactions immobilières enregistrées par le fisc à la conservation des hypothèques.

S'il y a désaccord avec le fisc, ce dernier doit vous opposer au moins trois évaluations correspondant à des biens intrinsèquement similaires. Dans certains cas, une décote peut être pratiquée :

Exemple le plus connu : la résidence principale, si vous y habitiez véritablement au cours de l'année précédente. Vous avez le droit d'appliquer un abattement de 30 % sur la valeur libre d'occupation.

De même, un bien détenu en indivision, par exemple, est susceptible de bénéficier d'une décote pour tenir compte des difficultés de vendre sans l'accord des indivisaires. En outre, la même décote est applicable aux biens donnés en location. Elle varie selon la nature du bail et sa durée (biens d'habitation loués en loi de 1989, biens encore soumis à la loi de 1948, locaux soumis à un bail commercial, pour les biens loués meublés...)

En revanche, aucun abattement n'est admis pour les immeubles grevés d'une inscription d'hypothèque ou donnés au redevable de l'ISF avec une interdiction d'aliéner. Il en est de même de tout immeuble dont vous laissez la libre jouissance à un parent ou à un proche.

A noter : sur les biens loués, l'évaluation peut être confirmée avec la méthode du revenu, mais uniquement pour recoupement. Sur cette base, aucun abattement n'est possible.
 

Société civile immobilière

L'évaluation d'un bien immobilier logé dans une société civile immobilière (SCI) doit figurer sous la rubrique droits sociaux ou autres valeurs mobilières (annexe 3). Et cela même si, concrètement, elle est déterminée en fonction du marché immobilier, déduction faite des dettes figurant au passif dans le bilan de la société. A la différence de l'Administration, les tribunaux estiment qu'un abattement sur la valeur brute des titres est possible.  

A noter : les parts de SCI peuvent être exonérées au titre des biens professionnels lorsque le bien immobilier détenu par la SCI est donné en location ou mis à la disposition de l'entreprise dont le contribuable redevable de l'ISF est dirigeant. 

Terrains à bâtir

Ils sont évalués selon les prix du marché, sous réserve de remplir les critères posés par le Code de l'urbanisme : possibilité d'obtenir un permis de construire, présence d'éléments d'équipements et de viabilité. Si des travaux de construction sont en cours, l'estimation doit tenir compte de leur état d'avancement. Dans la pratique, les éléments de comparaison similaires sont difficiles à trouver. Il faut alors recourir avec un expert à la méthode d'évaluation par la charge foncière au mètre carré de surface construite ou à la méthode à rebours qui permet de calculer le prix maximal d'un terrain au-delà duquel l'opération n'est plus rentable.  

Pour tout bien immobilier situé à Puteaux, Suresnes, Neuilly sur Seine, Nanterre et Saint-Cloud : contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE. Sa très bonne connaissance du secteur local et de l'urbanisme sera votre atout.

Terres agricoles et parts de groupement foncier agricole (GFA)

Pour les terres agricoles, l'évaluation se fait le plus souvent selon la méthode par comparaison, avec la possibilité de recourir aux statistiques du ministère de l'Agriculture sur les prix moyens à l'hectare. Il est également possible d'utiliser les statistiques des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer)  ou de se référer à l'arrêté publié chaque année par le ministère de l'agriculture ou encore au Guide Callon qui distinguent terres libres et terres louées. Lorsque la terre est louée, on peut également appliquer à titre complémentaire la méthode du revenu, avec un taux de capitalisation de 3 %.

Pour les parts de GFA, elle est réalisée selon la valeur de la part au 31 décembre de l'année précédente, communiquée par le gérant lors de l'assemblée générale ordinaire.  

A noter : les placements en biens ruraux ou en parts de GFA lorsqu'ils sont assimilés à des biens professionnels, loués à un membre du groupe familial au titre de son activité principale et pour une période minimale de dix-huit ans sont totalement exonérés. En revanche, quand seule la condition de location pour dix-huit ans est remplie (bail rural à long terme ou bail cessible, l'exonération est limitée à 75 % de la valeur des biens jusqu'à 101 897 euros, puis à 50 % au-delà de cette somme.  

Bois et forêts

L'évaluation des bois et forêts repose, là encore, sur la méthode comparative. On peut utiliser les statistiques des Safer ou les chiffres publiés par la Société forestière de la caisse des dépôts. La méthode d'évaluation par le revenu vient en complément et consiste à capitaliser le revenu net annuel par un taux variant suivant la région et le type d'arbres.  

Les bois et forêts assimilés à des biens professionnels sont totalement exonérés. A défaut de cette exonération, un abattement de 75 % est accordé aux bois et forêts respectant un plan de gestion et pour lesquels un engagement d'exploitation trentenaire a été pris. Le même abattement est prévu pour les parts de groupements forestiers mais uniquement à concurrence de la valeur des parts correspondant à des biens directement liés à l'objet du groupement. Cette règle ne s'applique pas aux sociétés d'épargne forestière.  

Les biens meubles

Liquidités

Tous les comptes détenus par un contribuable, y compris les comptes courants d'associés et les livrets d'épargne, doivent être déclarés. Le redevable est tenu d'ajouter les intérêts courus au 31 décembre 2013 et figurant sur le relevé de janvier 2014. 

Créances

Elles sont imposables sur la base de leur montant nominal majoré des intérêts courus au 1°’ janvier et des intérêts échus et non encore payés à cette date.

Actions et obligations

Deux méthodes d'évaluation sont applicables : le dernier cours de Bourse, tel qu'il figure sur le relevé des titres adressé par l'établissement financier, ou bien la moyenne des trente derniers cours. L'une ou l'autre méthode peut être employée pour chaque action du portefeuille, en fonction de ce qui est le plus favorable. Pour les actions étrangères, cotées uniquement sur des places hors zone euro, le dernier cours connu ou les trente derniers cours sont convertis en euros d'après le taux de change à la date considérée.

A noter : les actions acquises dans le cadre d'un plan d'options de souscription ou d'achat d'actions (stock-options) doivent être estimées comme les autres valeurs mobilières.

Les valeurs mobilières non cotées

La participation dans une entreprise, lorsqu'elle ne présente pas le caractère de bien professionnel, doit être évaluée et déclarée. Pour les sociétés non cotées, trois méthodes sont proposées : valeur mathématique après réévaluation des éléments de l'actif, valeur de rendement en fonction des bénéfices distribués, et valeur de productivité. En règle générale, l'évaluation de la société résultera de la combinaison des différentes valeurs. Il reste que le pourcentage de détention du capital permet d'appliquer un certain nombre de correctifs, une participation minoritaire justifiant un abattement. 

Sicav, fonds communs de placement

L'évaluation retenue pour les Sicav et fonds communs de placement est la dernière valeur de rachat connue au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette règle est aussi applicable aux fonds communs de placement dans l'innovation et aux fonds d'investissement de proximité.  

Bons du Trésor, bons de capitalisation, bons d'épargne

Les bons sont à déclarer pour leur valeur nominale, donc leur valeur d'acquisition, sans tenir compte des intérêts. S'il s'agit de bons dont les intérêts ont été payés d'avance, mieux vaut pour le contribuable déclarer la valeur de reprise, car elle est moins importante. Pour les bons de capitalisation ayant une valeur de rachat inférieure à leur valeur nominale, il est possible de retenir cette dernière. Attention toutefois à ne pas changer de mode d'évaluation chaque année...  

Les bons au porteur dont les propriétaires ont choisi de se placer sous le régime de l'anonymat sont exonérés. Mais leurs détenteurs devront toutefois acquitter le prélèvement de 2 % sur le montant du nominal au moment du remboursement.  

Pièces et lingots d'or

Depuis la fin de la cotation de l'or à Paris, il est conseillé de se référer aux cotations établies et publiées par les professionnels qui interviennent sur ce marché en retenant le cours le plus proche possible. Les unités abîmées subissent une décote permettant de les évaluer au poids de l'or.  

Les pièces de monnaie anciennes antérieures à l'année 1800, ainsi que les médailles anciennes ayant plus de cent ans d'âge sont exonérées.  

Les meubles meublants, les bijoux, les voitures

Trois méthodes, au choix du contribuable sont prévues pour les meubles meublants (le mobilier). La plus simple est le forfait égal à 5 % de l'ensemble des biens imposables. Il est également possible de réaliser un inventaire simplifié valable pour trois années consécutives. Enfin, la méthode la plus utilisée consiste à effectuer une évaluation globale en un seul chiffre sans qu'il soit nécessaire de noter la valeur et la nature de chaque objet. C'est la plus avantageuse et celle que le contribuable doit systématiquement privilégier.  

Pour les bijoux, on retiendra leur valeur estimée dans un inventaire de moins de cinq ans ou leur prix d'acquisition lors d'une vente publique de moins de deux ans. Sinon, on se reportera sur leur valeur d'assurance.  

Pour les voitures, il est possible d'appliquer une décote de 10 à 15 % sur le prix Argus.

Les contrats d'assurance-vie rachetables

Quels que soient l'âge de l'assuré et la date de conclusion du contrat, ces contrats doivent être déclarés pour leur valeur de rachat au 1er janvier.

Rentes viagères

Elles sont à déclarer pour leur valeur de capitalisation. Si la rente viagère est constituée auprès d'un organisme institutionnel (Caisse nationale de prévoyance, compagnie d'assurances, etc.), l'évaluation peut être déterminée en fonction de la provision mathématique mentionnée par les organismes financiers au 31 décembre. Dans les autres cas (vente en viager, rente reçue suite à un divorce), il faut l'évaluer. L'Administration a établi un barème tenant compte de l'âge du crédirentier bénéficiaire de la rente et de son sexe. Un barème spécifique existe pour les rentes établies sur deux têtes. Ces coefficients figurent dans la notice explicative qui accompagne la déclaration d'ISF.  Les rentes viagères constituées, dans le cadre d'une activité professionnelle ou d'un Perp, par le versement de primes périodiques sur une durée de quinze ans et avec une entrée en jouissance à la liquidation de la pension ou à l'âge de 60 ans sont exonérées. Cette durée n'est cependant pas exigée lorsque la rente résulte d'un accord d'entreprise et lorsqu'il a été mis fin au contrat pour des motifs de licenciement, mise à la retraite anticipée ou décès avec réversion de la rente sur la tête du conjoint. Elle n'est pas exigée non plus pour les Perp et les plans d'épargne retraite collectifs souscrits avant le 31 décembre 2005, dès lors que le souscripteur est à moins de quinze ans de l'âge donnant droit à une retraite à taux plein. Sont aussi exonérées les rentes allouées à titre de réparation de dommages corporels liés à un accident ou à une maladie.  Les rentes viagères constituées auprès de fonds de pension étrangers bénéficient de cette exonération au même titre et sous les mêmes conditions que les rentes viagères assimilées à des retraites.

 

Quelques biens exonérés totalement ou partiellement :

 1. Totalement :

- Les objets d'antiquité, d'art ou de collection,

- Les placements financiers des non-résidents,

- Les biens nécessaires à l'exercice à titre principal, par leur propriétaire d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,

- Les droits sociaux qui peuvent être qualifiés de biens professionnels.

2. Partiellement :

- Les titres détenus dans le cadre d'un pacte d'actionnaires : les associés non dirigeants qui réunissent ensemble une participation d'au moins 34% (ou 20% dans une société cotée) bénéficient d'une exonération d’|SF sur 75 % de la valeur des titres dans la mesure où ils se sont engagés collectivement, avec un associé dirigeant à conserver leurs titres pour une durée minimale de six ans (engagement collectif minimum de deux ans et engagement individuel, l'exonération n'étant acquise qu'au terme d'un délai global de six ans). La durée d'exercice, à compter de la signature de l'engagement collectif, de la fonction de direction est de cinq ans.

- Les titres détenus par les salariés : une exonération à hauteur de 75% existe pour les salariés ou mandataires sociaux à raison des parts de l'entreprise dans laquelle ils exercent leur activité principale. Elle s'applique sur demande du détenteur des titres, à condition qu'il s'engage à conserver les titres six ans et que la société exerce une activité industrielle, agricole, commerciale, artisanale ou libérale. Le redevable doit être propriétaire des titres, être salarié ou mandataire social et exercer son activité principale dans l'entreprise. En cas de perte de la propriété des titres dans le délai de six ans, l'exonération sera rétroactivement reprise (avec intérêt de retard). Quand le salarié quitte l'entreprise (sauf pour départ en retraite), l'exonération devient inapplicable pour le futur mais elle n'est pas reprise.

 - Les retraités qui détenaient les titres au moins trois ans avant de cesser leur activité peuvent également profiter de cette exonération partielle. 

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