Les SCPI fiscales

Diminuez vos impôts en investissant dans la pierre !

La défiscalisation vise, comme chacun sait, à réduire sa facture auprès de l’administration fiscale, au niveau de l'impôt sur le revenu (IR) comme de l’impôt sur la fortune (ISF). Les investissements immobiliers visent à placer un capital avec pour double objectif d’obtenir une rentabilité́ (intérêt et plus-value) et de réduire son imposition. 

Pourquoi investir en SCPI fiscales ?

Les particuliers peuvent investir dans l'immobilier, soit en direct, soit via une SCPI. Que ce soit en acquisition directe ou via des SCPI d’habitation, du moins pour les dispositifs concernés (Pinel, Malraux, Girardin...), les principes et avantages des dispositifs fiscaux en immobilier sont identiques.

La différence tient :

  • au ticket d’entrée, inferieur dans le cas d’un investissement via une SCPI ;
  • à la délégation de gestion : acheter des parts de SCPI vous exempte des tracas de la gestion de votre bien immobilier et le gestionnaire est un spécialiste du secteur ;
  • à la diversification des actifs : le patrimoine d’une SCPI est composé de plusieurs actifs, situés dans des régions différentes et présentant des caractéristiques différentes.

Les SCPI « Déficit foncier »

Les SCPI dites “déficit foncier” permettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal du même nom.

En premier lieu, ce produit permet, par sa politique d'investissement concentrée sur les immeubles anciens situés dans des centre-ville et nécessitant des travaux, d’imputer sur ses revenus fonciers et ses revenus globaux - dans la limite de 10 700 euros pour ces derniers, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes - la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration entrepris par la société́ - asset manager - sur les immeubles qu’elle détient.

En second lieu, si l’investisseur acquiert ses parts à crédit, il pourra alors imputer le déficit lié aux intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers uniquement.

En contrepartie, les parts doivent être conservées au moins 3 ans (et l’asset manager doit louer les biens au moins 3 ans lui aussi), mais dans les faits, la durée de vie d’une SCPI de ce type avoisine les 20 années.

Le point fort de cette dernière-née des SCPI fiscales est que l’économie d’impôt qu’elle permet de réaliser n’est pas prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Exemple d'Investissement SCPI déficit foncier

Votre foyer fiscal est soumis à une tranche marginale d’imposition de 45 %, dispose de revenus fonciers et souscrit à 60 000€ de parts de la SCPI "déficit foncier" proposée : la quote-part cible des travaux s’élève à 54% du montant de l’investissement, soit une proportion élevée. La part du déficit foncier générée par les travaux est répartie sur deux années : 45% la première et 55% la deuxième. Ce déficit est reportable sur 10 ans.
 

  • Quote-part cible de travaux sur le total souscrit : 32 400 €
  • Déficit foncier cible imputable en 2015 (45% de la quote-part totale des travaux) : 14 580 €
  • Montant total de l’économie fiscale cible générée en 2015 : 8 821 €
  • Déficit foncier cible imputable en 2016 (55% de la quote-part totale des travaux) : 17 820 €
  • Montant total de l’économie fiscale cible générée en 2016 : 10 781 €
  • Montant total de l’économie fiscale cible générée sur 2 ans : 19 602 €

 

Nos conseils sur le déficit foncier

 

Les avantages liés à ce type d’investissement

Une recherche de rendements décorrélés des marchés boursiers

Actif non coté, l’immobilier dégage des performances liées non pas à l’évolution de la Bourse, mais (en dehors de possibles phénomènes de bulles), aux fondamentaux économiques : croissance économique, taux d’intérêt, inflation, dynamisme du marché local et national du logement. Ce sont les loyers perçus qui rémunèrent l’investisseur puis, le cas échéant, une plus-value réalisée sur la revente du bien.

Une protection contre l’inflation

La hausse des prix généralisée et durable que représente l’inflation induit une perte de valeur des actifs financiers. Le rendement généré́ par les placements en actifs mobiliers se trouve en effet amenuisé par l’inflation, qui affecte négativement le pouvoir d’achat, donc la quantité de biens et services que la somme placée permet d’acheter.

La constitution d’un patrimoine

À moins de rechercher seulement la plus-value et d’être prêt à revendre rapidement, l’immobilier est un placement de long terme : génération d’un complément de revenus, puis de retraite, mais aussi et surtout constitution d’un patrimoine, voué à être transmis.

Un dispositif qui ne fait pas partie des niches fiscales

Le déficit foncier n'entre pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun.

Les risques et contraintes liés à ce type d’investissement

Un investissement à envisager en tenant compte de vos projets personnels et de votre sensibilité au risque

Le choix d’octroyer une partie de vos économies à un actif immobilier repose donc sur une réflexion globale quant à votre argent et votre patrimoine. Vous devez vous assurer que ces besoins sont compatibles avec :

  • un investissement de long terme ;
  • un blocage des fonds durant cette longue période ;
  • la génération d’un rendement régulier partiellement indexé sur l’inflation ;
  • une décorrélation par rapport aux marchés boursiers.

Cet investissement peut comporter un risque de perte de capital, pendant la durée de détention, la liquidité du placement sera très limitée (l’avantage fiscal n’est pas transmissible), le rendement n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de locations des immeubles, de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.

Un calendrier précis à suivre

Vos investissements défiscalisants doivent être réalisés dans des périodes déterminées : entre le 1er janvier et le 31 décembre pour l’IR pour être pris en compte dans l’imposition de l’année suivante, et jusqu’à mai, voire juin (selon que vous déclarez sur internet ou non et selon votre lieu de résidence) pour l’ISF pour être pris en compte dans l’imposition de la même année. Dans les deux cas, les investissements doivent aussi être dûment présentés dans vos déclarations d’impôts.

Soyez particulièrement vigilants au calendrier pour vos projets d’investissements défiscalisants. Prévoyez une marge suffisamment importante pour la durée d’obtention du prêt afin de ne pas rater les dates butoirs.

Contactez sans tarder votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

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