Renégociez votre prêt !

agnes-hector Par Le 07/08/2019

Les records se succèdent, avec une régularité déconcertante. Les taux d’emprunts moyens des crédits immobiliers ont de nouveau chuté en juillet selon l’observatoire Crédit Logement CSA. Ils s'établissent en moyenne à 1,2% toute durée confondue. La durée d’emprunt la plus courante, 20 ans, permet même aux particuliers de financer l’achat de leur bien à seulement 1,14%. Et encore, il ne s’agit là que d’une moyenne, car dans les faits, plus de 25% des emprunteurs décrochent un taux inférieur à 1% sur 20 ans. Une proportion qui grimpe à plus de 50% sur 15 ans !

Si vous êtes déjà propriétaire, il vous est aussi possible de passer sous la barre symbolique de 1% en renégociant votre crédit immobilier. L’opération vaut même le coup pour des emprunts souscrits il y a tout juste deux ans…

S’il est naturel de se tourner tout d’abord vers son banquier pour négocier une remise, le plus simple sera souvent de se faire racheter son crédit par une banque concurrente. Pour que l'opération soit rentable, elle doit remplir trois critères. Le crédit à racheter doit au moins atteindre 75.000 euros. Le rachat doit par ailleurs être opéré durant le premier tiers de la durée du prêt - période durant laquelle le propriétaire rembourse majoritairement les intérêts au détriment du capital -, afin d’être rentable. Enfin, le taux du nouvel emprunt doit au minimum être inférieur de 0,7% par rapport à l’ancien crédit. De manière plus générale, plus l’emprunt est récent, moins la différence doit être significative.

Cas numéro 1 : un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans contracté en août 2017

Un couple a emprunté 200.000 euros sur 20 ans en août 2017 au taux - déjà canon - de 1,7%. Deux ans après, en août 2019, ce même couple se fait racheter son crédit alors qu’il lui reste environ 168.000 euros à rembourser. Aujourd’hui, il décrocherait un taux de 1%. La différence est suffisante pour faire gagner de l’argent à notre profil. Au choix, la nouvelle banque peut lui proposer de raccourcir de neuf mois sa durée de crédit et ainsi générer environ 9.200 euros d’économies, ou bien de faire baisser ses mensualités de 39 euros pour lui donner davantage de marges financières. La deuxième option est tout de même moins avantageuse, car elle ne permettrait d’économiser que 8.500 euros.

Cas numéro 2 : un emprunt de 300.000 euros sur 25 ans contracté en août 2017

Le constat est encore plus flagrant pour des sommes plus importantes. Un couple ayant contracté un prêt de 300.000 euros à la même date - août 2017 - sur 25 ans bénéficiait alors d’un taux moyen de 2%. Après renégociation, il parvient à décrocher un nouveau crédit bien plus avantageux à 1,2%, soit 0,8% de moins que le financement initial. Il pourrait alors au choix bénéficier d’une durée de prêt raccourcie d’un an et huit mois pour un gain colossal net de 25.120 euros ! Il peut aussi choisir de diminuer ses mensualités de 80 euros pour arriver à gain net de 22.031 euros.

Cas numéro 3 : un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans contracté en 2015

La donne change légèrement pour un emprunteur ayant contracté de 200.000 de prêt sur 20 ans en 2015. Celui-ci décide de se faire racheter son crédit en août 2019 - soit quatre ans après - et divise ainsi son taux par plus de de trois, passant de 2,55% à 0,8% ! Une méga promo supérieure aux deux autres profils ? Pas vraiment, car l’opération n’est pas aussi juteuse qu’elle aurait pu l’être quelques années auparavant. Pour preuve : le gain est similaire au deuxième profil - environ 20.000 euros -, et ce malgré un énorme écart de taux. La raison est simple : c’est en début de prêt que l'on rembourse le plus d'intérêts. C’est donc durant cette période que le levier de la renégociation est le plus fort !. Les gains sont tout de même substantiels et grimpent à 22.500 euros si l’emprunteur opte pour la réduction de la durée d’emprunt. En conséquence, les acheteurs qui n’ont pas encore renégocié et dont le prêt sur 20 ans a dépassé son cinquième anniversaire devraient commencer à s’y atteler. Car le bénéfice d’un tel changement commence à fondre sérieusement.

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