Il est peut-être temps d'arbitrer vos actifs immobiliers

La période est propice pour procéder à des arbitrages sur vos actifs immobiliers.

Le passage au prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu au 1er janvier 2019 peut se révéler propice à certains arbitrages.

Tout d'abord, vos revenus fonciers courants de l'année 2018 bénéficieront des effets de « l'année blanche » grâce à l'octroi du crédit d'impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR) : ces revenus ne supporteront donc ni l'impôt sur le revenu, ni les prélèvements sociaux. Mais la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 % ou 4 % demeurera éventuellement due.

De ce point de vue, conserver les biens locatifs jusqu'à la fin de l'année 2018 vous permet de profiter pleinement de revenus défiscalisés.

La cession de ces actifs à la fin de l'année 2018 (voire au début de 2019) aura, quant à elle, un impact sur votre imposition de 2019.

En effet, vos revenus fonciers de 2019 vont diminuer voire être supprimés : vous serez  alors en situation de demander une modulation à la baisse du prélèvement à la source applicable à vos revenus de 2019.

En l'absence d'autres revenus prévisionnels, cette modulation pourra même conduire à un taux de 0 % (en pratique, le délai de prise en compte de cette demande de baisse sera compris entre un et trois mois).

A cet avantage - normal - s'ajoutera une baisse de l'assiette de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI), et ce dès 2019 si la vente intervient avant le 1er janvier 2019.

Les contribuables menacés par le déplafonnement technique de l'IFI en 2019 lié au passage au prélèvement à la source apprécieront tout spécialement cette perspective.

Le jeu des abattements pour durée de détention

Enfin, l'optimisation sera complète si les plus-values de cession des immeubles ne sont pas elles-mêmes imposées, notamment par le jeu des abattements pour durée de détention. Rappelons que les barèmes des abattements sont différents pour l'impôt sur le revenu et la taxe sur les plus-values immobilières élevées d'une part et les prélèvements sociaux d'autre part, et permettent une exonération totale après respectivement 22 et 30 ans de détention.

Cet « alignement des planètes fiscales » est sans doute inédit et constitue donc une fenêtre de tir particulièrement favorable à la vente de biens immobiliers.

En outre, en vous allégeant dans la pierre, vous pourrez repenser votre organisation patrimoniale et redessiner les contours de votre fiscalité personnelle.

Ce sera l'occasion de diversifier votre patrimoine vers des actifs à la fois plus simples à gérer, plus liquides et plus faiblement taxés : typiquement, de l'assurance-vie ou un portefeuille-titres.

Notons qu'un réinvestissement dans l'immobilier ne sera pas, par principe, exclu : il ne pourra néanmoins se concevoir que dans le cadre d'une structuration adéquate.

N'hésitez pas à contacter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour faire un bilan personnalisé.

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