Location

Garantissez-vous contre les loyers impayés !

C'est la hantise principale des propriétaires ! Et on les comprend : procédures interminables et coûteuses... sans jamais être certain de récupérer son argent, voire son logement.

S'il n'existe pas de chiffres officiels en la matière, les professionnels de l'immobilier sont nombreux à observer une multiplication de ces incidents. Une fois l'impayé constaté, la spirale infernale est enclenchée.

Pendant tout ce temps, non seulement le bailleur ne perçoit plus de loyers, mais il doit continuer à régler les charges, les mensualités de crédit bien souvent et, évidemment, tous les frais liés à la procédure.

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Une procédure d'expulsion lente et coûteuse

La lenteur de la procédure est due en grande partie aux multiples étapes et aux délais à respecter entre chacune d'entre elles. Mais, de surcroît, certains locataires ne se privent pas de freiner davantage encore le déroulé des opérations. Mais la loi est très protectrice pour le locataire : entre l'assignation du locataire devant le juge d'instance et son éventuelle expulsion,il se passera plusieurs mois au minimum et souvent plusieurs années : le temps de réaliser une enquête financière et sociale, d'accorder des délais au locataire pour quitter les lieux, de faire intervenir la force publique s'il refuse de s'en aller... Certes, le dossier ne va pas toujours aussi loin. Parfois, le locataire part de lui-même sans attendre la fin de la procédure... Mais non sans avoir laissé quelques souvenirs de son passage. 

Des garanties souvent inopérantes

Certes, le bailleur dispose de garanties du type cautionnement, mais, dans la pratique, les choses se révèlent souvent bien plus compliquées que sur le papier : la personne qui s'est portée caution a déménagé et est introuvable, n'est finalement pas solvable...

Mais si le bailleur, lui-même éprouve des difficultés financières, nul fonds de garantie, nulle instance publique pour l'aider. Or, pour lui aussi, la situation peut devenir dramatique. C'est le cas de nombreux bailleurs ayant encore un emprunt à rembourser.

Une solution efficace : la garantie loyers impayés (GLI)

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance qui protège le propriétaire contre les impayés et les dégradations et qui prend en charge l'éventuelle action en justice à engager contre le locataire. La GLI est souscrite auprès d'un assureur privé choisi par le propriétaire bailleur et selon des conditions variables ; comme pour tout contrat d'assurance, il est important de comparer les offres, les modalités de prise en charge proposées et bien entendu le coût.
 

Pour cela contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE ; courtier en assurances indépendant, il saura trouver la garantie la plus adaptée à votre cas.

Immobilier locatif défiscalisant : soyez vigilant !

Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, Monuments historiques, SCPI… autant de dispositifs fiscaux qui permettent aux contribuables d’alléger leur imposition. Cependant, des précautions s'imposent.

À l’entrée, le cadeau est alléchant : une économie d’impôt significative qui, en ces temps difficiles, ne se néglige pas. Néanmoins, lorsque l’on rentre dans un tel dispositif, il faut également penser à la sortie. Et pour certains dispositifs, la sortie ne se passe pas toujours pour le fisc comme prévu par le contribuable …

Batiment immeuble

Et pour cause, le but de l'Etat est d'inciter à faire un placement qui ne se ferait probablement pas sans cette carotte : toute la promotion du produit se fait donc à l'entrée. Néanmoins, dans les faits, certains contribuables se retrouvent à devoir payer un impôt important de plus-value à la sortie, d'autres ont sur les bras des biens immobiliers trop chers par rapport au marché dans le cas d’un investissement direct.

Si l’on prend l’exemple des SCPI fiscales, lorsque le contribuable souscrit, il a le droit à la même réduction d’impôt que pour un bien détenu en direct, à savoir 18 % dans une limite d'investissement de 300.000 euros. La grande majorité des SCPI a une durée de vie limitée à 15-17 ans. Cependant, l’exonération de l’impôt sur la plus-value, elle, n’intervient qu’au bout de 22 ans et celui de la CSG CRDS, 30 ans… et les travaux déduits à l'entrée constituent de la plus-value !

S'agissant de l'investissement en direct, bien souvent, ces dispositifs sont proposés en package par le banquier du contribuable qui finance dans le même temps le promoteur du projet immobilier ! Ou même (mais oui !) vendus sur internet par des sociétés spécialisées aux généreuses commissions ...

Un trio qui peut parfois se révéler perdant : tapez dans votre moteur de recherche préféré "scandale Apollonia", vous comprendrez de quoi nous parlons !

De plus l'incitation fiscale étant conditionnée au fait que le locataire a des revenus plafonnés et que le loyer est limité, le très faible rendement et le risque locatif entament la perspective de revendre au prix où le bien a été acheté, ce qui écorne sérieusement l'intérêt du dispositif… Autant de raisons qui doivent pousser l'investisseur potentiel à être extrêmement sélectif et vigilant, sous peine d'investir dans un dispositif inefficient.

C’est pourquoi, il est nécessaire lorsque l’on souhaite investir dans un tel dispositif d’avoir une démarche active.

C’est-à-dire prendre le temps de vérifier différents paramètres indispensables pour tout investissement immobilier :

  • La situation du bien ;
  • Les perspectives démographiques de la ville ;
  • Les perspectives générales de la région... ;
  • Le prix proposé en comparaison de la valeur accordée par le marché (un simple coup de téléphone à deux-trois agences immobilières locales permet de se faire une première idée du marché local pour opérer une pré-sélection entre les programmes proposés). Actuellement, tous les promoteurs révisent leurs prix à la baisse et sont prêts à discuter, ce que vous ne pourrez pas faire avec un produit packagé ;
  • Analyser le marché locatif local (typologie des logements les plus demandés, vitalité de la demande ...) ;
  • En somme, appréhender le bien immobilier de ce dispositif en se comportant comme « un bon père de famille avisé ».

Par ailleurs, pour sécuriser l’économie du dispositif à la sortie, il sera prudent d'investir l’économie d’impôt dans un placement sécuritaire, afin de parer, le moment venu de la revente, à deux cas contradictoires :

  • financer l'impôt sur la plus-value ;
  • ou rembourser le solde du crédit en cas de moins-value !

Ne l’oubliez jamais, l’immobilier est un investissement long terme, peu liquide, avec de bons mais aussi de mauvais produits ; on ne vend pas un bien immobilier comme on veut, quand on veut et au prix qu’on veut.

En tout état de cause, ce n'est qu'à la fin du placement qu'il sera possible de faire le bilan coûts/avantages, toutes les simulations ne demeurent que des hypothèses de travail ; l'esprit doit rester critique face aux habiles vendeurs !

Vous le savez, votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est Expert immobilier ; contactez-nous avant tout projet immobilier afin de vous assurer que vous n'êtes pas en train de céder aux sirènes ! Nous auditerons en détail votre patrimoine, analyserons vos objectifs, afin de vérifier la pertinence d'un achat immobilier locatif sur le plan patrimonial, successoral et fiscal.

Si votre projet est économiquement viable et patrimonialement pertinent, nous saurons vous aider à choisir les programmes qui offrent le meilleur équilibre rendement/risque.

Notre approche est impartiale. Nous ne sommes pas intéressés par un bien immobilier plutôt qu’un autre.

Une fois votre choix effectué, nous pourra en outre vous aider à optimiser son financement, sa fiscalité et son éventuelle transmission.

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