immobilier

Sortir du Censi-Bouvard

Pour ceux qui ont investi dans une résidence meublée en 2009, le moment du « débouclage » arrive. Plusieurs options s’offrent à eux.
Depuis 2009, acheter un logement dans une résidence étudiante, dans une résidence senior ou de tourisme permet de bénéficier d’un avantage fiscal.

En achetant dans une résidence meublée et en confiant la gestion de celle-ci à un professionnel chargé de l’exploitation, le propriétaire obtient une réduction fiscale de 11 % du montant de l’investissement plafonné à 300 000 euros. Ce taux était même de 18 % pour les investissements réalisés en 2011 et de 25 % pour ceux réalisés en 2009 et 2010 !

En contrepartie, le logement doit être loué pendant neuf ans. Pour les premiers investisseurs, la sortie du dispositif est donc proche et il leur faut décider de la suite à donner à leur investissement. Environ 12 000 Censi-Bouvard arriveront sur le marché en 2019.

Il est tout d’abord possible de louer le bien : certes, le propriétaire ne bénéficiera plus de la réduction d’impôts, mais les revenus issus des loyers pourront être diminués par l’amortissement du bien, ce qui n’était pas possible lorsque le régime de défiscalisation était en cours.

Prendre son temps

En fonction de la durée d’amortissement choisie, une partie du prix d’achat du logement est ainsi soustraite chaque année aux revenus issus des loyers gommant ainsi la fiscalité.

La possibilité de déduire l’amortissement est aussi possible en cas de réinvestissement dans une résidence du même type et le bien étant déjà construit, il procure des loyers immédiatement, à la différence d’un bien acheté en VEFA [vente en l’état futur d’achèvement] et il est assorti d’un bail avec un exploitant qui vient d’être renouvelé.

Comme pour tout investissement immobilier, il est important de prendre son temps pour bien vérifier si la demande locative est bien présente, si la résidence est correctement entretenue et d’examiner le contenu du bail.

Autre possibilité : vendre le logement. Dans ce cas, revendre sans moins-value n’est toujours pas facile avec ce type de bien. Tout dépend, bien sûr, de l’endroit où la résidence est située et si elle est bien gérée par l’exploitant.

Défiscalisation pour travaux

Si tout s’est bien passé, le gain issu de l’investissement en Censi-Bouvard n’est pas négligeable. Pour un achat de 174 656 euros dans une chambre d’Ehpad à Marseille réalisée en décembre 2009, le gain peut atteindre 66 325 euros sur neuf ans.

Enfin, il est aussi possible d’utiliser le capital pour réaliser un autre investissement locatif comme le Pinel qui a été recentré sur les territoires ayant le plus besoin de logements dont la durée a été prolongée jusqu’à 2021.

Sachez que même si, depuis 2017, il n’était plus possible de bénéficier d’avantage fiscal en investissant dans les résidences de tourisme, la loi de finances pour 2018 permet une défiscalisation pour les travaux effectués dans ces résidences.

Les travaux d’économie d’énergie, ceux destinés à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou encore les travaux de ravalement sont concernés. Le taux de réduction d’impôts est de 20 % des dépenses engagées dans la limite de 22 000 euros par logement.

Les dépenses engagées au-delà de cette limite peuvent ensuite entrer dans l’amortissement. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit louer le logement pendant au moins cinq ans après les travaux. Les investisseurs en résidence de tourisme qui arrivent en fin de dispositif peuvent ainsi continuer à bénéficier d’un avantage fiscal, tout en valorisant leur bien.

N'hésitez pas à contacter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour la revente de logements acquis en Censi-Bouvard, par téléphone ou par mail.

Vérifiez votre stratégie immobilière !

Les nuages qui s’amoncellent en toute discrétion au-dessus de la tête des propriétaires de biens immobiliers pourraient bien en amener certains à repenser leur patrimoine dès à présent.

Le fléchage de l’épargne vers les marchés financiers commencerait-il par la faire sortir de l’immobilier?

I. Certains nus-propriétaires devront commencer à payer l’IFI (mais pas tous…)

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et ne porte que sur la fortune immobilière. Mais il réserve une première surprise de taille: jusqu’ici, seuls les usufruitiers payaient l’ISF comme s’ils étaient pleins propriétaires. C’était logique, car l’usufruitier d’un bien peut l’utiliser ou le louer. Il a les ressources pour payer l’impôt. Quant aux nus-propriétaires, qui ne perçoivent rien, ils restaient hors du champ de l’ISF.

Lors d’une succession sans testament, l’époux survivant peut opter pour l’usufruit et laisser la nue-propriété aux enfants. En attendant, l’époux survivant utilise ou loue le bien et paie l’ISF. C’est le démembrement légal de la propriété. Mais un démembrement rigoureusement identique peut aussi résulter d’un testament ou d’une donation.

 

Désormais, lorsque le démembrement résulte de la loi, l’IFI est réparti entre les nus-propriétaires et les usufruitiers en proportion de la valeur de leur part de détention. Lorsqu’il résulte d’une donation ou d’un testament, l’usufruitier continuera à payer seul l’ISF. Allez savoir pourquoi.

Or, beaucoup de propriétaires n’ont pas vu l’intérêt de prévoir un démembrement par testament ou donation puisque la loi offre cette possibilité par voie d’option au moment du décès. Des milliers de nus-propriétaires vont ainsi devoir, dès 2018, déclarer et payer un IFI alors qu’ils étaient totalement hors du champ de l’ancien ISF, même pour des successions anciennes.

La nouvelle règle, pourtant validée par le Conseil constitutionnel, est injuste pour de nombreux nus-propriétaires. Elle peut être terrible en cas de mésentente familiale. Partant du principe qu'il vaut mieux prévenir que guérir, nous vous incitons à rédiger rapidement un testament ou une donation entre époux.

II. Les dettes seront plus difficiles à déduire

Les règles de déductibilité des dettes ont été durcies pour l’IFI. Désormais, les prêts intra-familiaux deviennent difficilement déductibles. Des restrictions parfois redoutables s’appliquent aussi aux prêts in fine.

Pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 millions d’euros, seule une partie de la dette reste déductible, ce qui va créer un dangereux effet de seuil et donnera lieu à des discussions sans fin sur la valeur réelle du bien en question.

III. La location meublée n’est plus ce qu’elle était

En location meublée, on peut amortir le bien et souvent récupérer la TVA. Ce n’est pas le cas en location non meublée, ce qui a suscité en France un engouement pour la construction et l’achat de résidences de tourisme, résidences pour étudiants, établissements d’accueil pour personnes âgées dépendantes, etc.

Un récent rapport remis au gouvernement préconise d’«aligner le régime de la location meublée sur celui de la location nue». Cette phrase anodine annonce une petite révolution dans la location meublée, de nature à inquiéter les investisseurs. Affaire à suivre.

IV. L’abattement pour durée de détention est menacé

L’abattement pour durée de détention a pour effet une réduction graduelle du montant imposable pouvant aboutir à une exonération totale d’une plus-value immobilière.

Le même rapport récent préconise de remplacer cet abattement par un simple coefficient d’érosion monétaire neutralisant l’inflation. Ce serait la fin des exonérations de plus-values pour les investisseurs patients.

Cette règle peut venir bouleverser l’équilibre financier de certaines opérations patrimoniales puisque certaines plus-values actuellement exonérées ou réduites deviendraient, du jour au lendemain, intégralement imposables au taux pressenti de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).

C’est une redéfinition radicale de la fiscalité immobilière française qui se prépare. On dit qu’elle pourrait faire l’objet d’une loi dès ce printemps.

De quoi inciter les propriétaires à réagir en examinant très rapidement leurs investissements et leur stratégie immobilière: revendre, vendre à une société familiale, refinancer, faire une donation, un testament, réorganiser la situation locative, notamment, sont autant de pistes à explorer de toute urgence. Cette opération peut être l’occasion d’une planification successorale fiscalement très efficace.

Parlez-en à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

SCPI investies en Europe

Nombre de SCPI permettent d'investir une partie de son épargne dans l'immobilier d'entreprise en Europe. Pour un épargnant, qu'il soit détenteur ou non de parts de SCPI, les SCPI européennes présentent plusieurs intérêts et avantages :
 
  • Conférer une diversification à son patrimoine en général et à son portefeuille de SCPI en particulier, en le "désensibilisant" du marché de l'immobilier d'entreprise franco-français.
  • Se positionner sur des cycles économiques et immobiliers.
  • Accéder à des locataires absents du marché français.
  • Bénéficier de rendements parfois supérieurs à ceux constatés en France.
  • Profiter d'une fiscalité favorable des revenus fonciers dans plusieurs pays européens (Allemagne et Espagne notamment).
 
Toutefois, la tendance à la hausse des prix d'acquisition, à la baisse des rendements locatifs et la raréfaction de biens de qualité disponibles constatée dans l'Hexagone se vérifie également dans les principaux marchés européens ces derniers mois. Le souscripteur doit donc s'attendre à une évolution aléatoire du rendement et de la valorisation de ses parts de SCPI pendant la durée de son placement, les versements de dividendes et le capital n'étant pas garantis.
 
Contactez-nous au 09 81 48 61 15

Comment alléger son IFI ?

Nous vous accompagnons dans le choix de solutions personnalisées permettant de réduire l’IFI jusqu’à 45.000 €...

Dans le même temps et afin d’optimiser durablement la réduction de la base taxable à l’IFI, il convient de construire une véritable stratégie patrimoniale.

Nos recommandations : prévoir, diversifier et anticiper

Tout d’abord, prévoir. En effet, les investisseurs peuvent profiter des mois de mars, avril et mai pour réduire leur IFI. Ensuite, diversifier, puisque chaque produit de défiscalisation repose sur un placement qui doit trouver sa place dans une allocation d’actifs globale, adaptée à chaque investisseur. Il est ainsi nécessaire de diversifier également ce type de solutions. Enfin, anticiper dans l’objectif de construire une stratégie sur le long-terme.

A court terme : les outils de « réduction de l’IFI »

  • Les FIP/FCPI :

Le principe : souscription dans des FCPR[1] qui investissent dans des PME cotées ou non-cotées. L’avantage fiscal : jusqu’à 50% de réduction plafonnée à 18.000€ par foyer fiscal, soit un investissement maximum de 36.000€ (si le fonds est investi à 100% dans les PME éligibles), en contrepartie d’un risque de perte en capital. Durée d’immobilisation : entre 7 et 10 ans. L’objectif est de permettre aux entreprises sélectionnées de bénéficier de capitaux pour assurer leur développement et créer de l’emploi, et aux souscripteurs de bénéficier de plus-values potentielles. En contrepartie, ces derniers acceptent un risque de perte en capital lié aux investissements réalisés par le fonds.

  • Les investissements au capital d’une PME :

Le principe : souscription à un holding (éligible à la Loi TEPA). L’avantage fiscal : 50% de réduction d’ISF plafonnée à 45.000€, soit un investissement maximum de 90.000€, en contrepartie d’un risque de perte en capital Durée d’immobilisation : au minimum jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription.

  • Les investissements en parts de Groupement Forestier :

Le principe : souscription à un Groupement Forestier (éligible à la Loi TEPA). L’avantage fiscal : 50% de réduction d’ISF plafonnée à 45.000€, soit un investissement maximum de 90.000€ Durée d’immobilisation : environ 6 ans

  • Les dons :

Le principe : donation au profit d’organismes d’intérêt général. L’avantage fiscal : 75 % de réduction d’IFI plafonnée à 50.000 €, soit un investissement maximum de 200.000€

A plus long terme : réfléchir en étudiant les moyens de réduire sa base taxable à l’IFI

Nous conseillons dans un premier temps d’envisager les possibilités suivantes, en fonction de la situation patrimoniale et des objectifs à long terme de l’investisseur :

  • Verser sur un contrat de Capitalisation

Pourquoi ? La valeur déclarée à l’IFI correspond à la valeur nominale du contrat, sans tenir compte des plus-values accumulées au fil du temps.

  • Verser sur un PERP ou Madelin

Pourquoi ? Epargner pour sa retraite et bénéficier d’une exonération d’ISF égale aux versements pendant toute la phase d’épargne.

  • Acquérir la nue-propriété d’un appartement

Pourquoi ? Acheter « cash » la nue-propriété d’un ou plusieurs appartements permet de sortir de l’assiette IFI, les sommes utilisées pour cette acquisition.

  • Investir au capital de PME

Pourquoi ? Pour bénéficier d’une exonération de 100% de son investissement de la base taxable de l’IFI.

  • Investir dans des parts de Groupement Forestier

Pourquoi ? Pour bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 100% de l’investissement.

  • Investir dans des oeuvres d'art ou de collection

Pourquoi ? Pour bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 100% de l’investissement.

Contactez-nous sans tarder !

Immobilier locatif défiscalisant : soyez vigilant !

Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, Monuments historiques, SCPI… autant de dispositifs fiscaux qui permettent aux contribuables d’alléger leur imposition. Cependant, des précautions s'imposent.

À l’entrée, le cadeau est alléchant : une économie d’impôt significative qui, en ces temps difficiles, ne se néglige pas. Néanmoins, lorsque l’on rentre dans un tel dispositif, il faut également penser à la sortie. Et pour certains dispositifs, la sortie ne se passe pas toujours pour le fisc comme prévu par le contribuable …

Batiment immeuble

Et pour cause, le but de l'Etat est d'inciter à faire un placement qui ne se ferait probablement pas sans cette carotte : toute la promotion du produit se fait donc à l'entrée. Néanmoins, dans les faits, certains contribuables se retrouvent à devoir payer un impôt important de plus-value à la sortie, d'autres ont sur les bras des biens immobiliers trop chers par rapport au marché dans le cas d’un investissement direct.

Si l’on prend l’exemple des SCPI fiscales, lorsque le contribuable souscrit, il a le droit à la même réduction d’impôt que pour un bien détenu en direct, à savoir 18 % dans une limite d'investissement de 300.000 euros. La grande majorité des SCPI a une durée de vie limitée à 15-17 ans. Cependant, l’exonération de l’impôt sur la plus-value, elle, n’intervient qu’au bout de 22 ans et celui de la CSG CRDS, 30 ans… et les travaux déduits à l'entrée constituent de la plus-value !

S'agissant de l'investissement en direct, bien souvent, ces dispositifs sont proposés en package par le banquier du contribuable qui finance dans le même temps le promoteur du projet immobilier ! Ou même (mais oui !) vendus sur internet par des sociétés spécialisées aux généreuses commissions ...

Un trio qui peut parfois se révéler perdant : tapez dans votre moteur de recherche préféré "scandale Apollonia", vous comprendrez de quoi nous parlons !

De plus l'incitation fiscale étant conditionnée au fait que le locataire a des revenus plafonnés et que le loyer est limité, le très faible rendement et le risque locatif entament la perspective de revendre au prix où le bien a été acheté, ce qui écorne sérieusement l'intérêt du dispositif… Autant de raisons qui doivent pousser l'investisseur potentiel à être extrêmement sélectif et vigilant, sous peine d'investir dans un dispositif inefficient.

C’est pourquoi, il est nécessaire lorsque l’on souhaite investir dans un tel dispositif d’avoir une démarche active.

C’est-à-dire prendre le temps de vérifier différents paramètres indispensables pour tout investissement immobilier :

  • La situation du bien ;
  • Les perspectives démographiques de la ville ;
  • Les perspectives générales de la région... ;
  • Le prix proposé en comparaison de la valeur accordée par le marché (un simple coup de téléphone à deux-trois agences immobilières locales permet de se faire une première idée du marché local pour opérer une pré-sélection entre les programmes proposés). Actuellement, tous les promoteurs révisent leurs prix à la baisse et sont prêts à discuter, ce que vous ne pourrez pas faire avec un produit packagé ;
  • Analyser le marché locatif local (typologie des logements les plus demandés, vitalité de la demande ...) ;
  • En somme, appréhender le bien immobilier de ce dispositif en se comportant comme « un bon père de famille avisé ».

Par ailleurs, pour sécuriser l’économie du dispositif à la sortie, il sera prudent d'investir l’économie d’impôt dans un placement sécuritaire, afin de parer, le moment venu de la revente, à deux cas contradictoires :

  • financer l'impôt sur la plus-value ;
  • ou rembourser le solde du crédit en cas de moins-value !

Ne l’oubliez jamais, l’immobilier est un investissement long terme, peu liquide, avec de bons mais aussi de mauvais produits ; on ne vend pas un bien immobilier comme on veut, quand on veut et au prix qu’on veut.

En tout état de cause, ce n'est qu'à la fin du placement qu'il sera possible de faire le bilan coûts/avantages, toutes les simulations ne demeurent que des hypothèses de travail ; l'esprit doit rester critique face aux habiles vendeurs !

Vous le savez, votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est Expert immobilier ; contactez-nous avant tout projet immobilier afin de vous assurer que vous n'êtes pas en train de céder aux sirènes ! Nous auditerons en détail votre patrimoine, analyserons vos objectifs, afin de vérifier la pertinence d'un achat immobilier locatif sur le plan patrimonial, successoral et fiscal.

Si votre projet est économiquement viable et patrimonialement pertinent, nous saurons vous aider à choisir les programmes qui offrent le meilleur équilibre rendement/risque.

Notre approche est impartiale. Nous ne sommes pas intéressés par un bien immobilier plutôt qu’un autre.

Une fois votre choix effectué, nous pourra en outre vous aider à optimiser son financement, sa fiscalité et son éventuelle transmission.

Diminuez le montant de votre IFI !

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE se tient à votre disposition pour vous aider concernant :

  • Les méthodes pour bien déclarer votre patrimoine ;
  • Vos impôts ne doivent pas dépasser un certain plafond. Comment pouvez-vous en profiter ?
  • Comment bénéficier des réductions d’impôt qui allègeront votre IFI dès 2018 ?
  • Envisagez dès maintenant les stratégies qui réduiront votre assiette taxable.

Vous pouvez même arriver à passer sous le seuil de taxation !

Défiscalisez grâce à notre gamme "hors plafonnement" : Malraux, Déficit Foncier, Nue - Propriété et Monuments Historiques

Le plafonnement des niches fiscales est de 10.000 € pour tous les foyers fiscaux, quel que soit le niveau de leur revenu imposable.

Afin de calculer le montant de l'impôt plafonné, l'administration opère le plafonnement en procédant à « une double liquidation » de l'impôt sur le revenu du foyer fiscal : Concrètement, le fisc va dans un dans un premier temps, calculer l'impôt, selon les modalités habituelles et en prenant en compte tous les avantages fiscaux que le contribuable aura déclaré dans sa déclaration de revenu.
Puis, le fisc va calculer un impôt théorique, sans prendre en compte les avantages fiscaux qui entrent dans le champ du plafonnement.

La différence entre les deux cotisations fait apparaître l'économie totale d'impôt résultant des avantages fiscaux concerné par le plafonnement. Si cette économie dépasse le plafond, l'excédant va alors s'ajouter à l'impôt qui devrait être versé en l'absence de plafonnement.

Certaines réductions échappent néanmoins à ce plafond :

Il s'agit du PERP, de la réduction pour l'investissement dans une SOFICA et de celle pour l'investissement en Outre-Mer (Girardin), qui dispose chacune d'un plafond particulier de 18 000 euros. Le Malraux échappe également au plafonnement : Il permet une déduction de 30% sur une enveloppe de travaux  effectués dans un bâtiment classé destiné à la location (plafond pluriannuel de 400 000 euros à apprécier sur 4 ans. Avantage : il est possible de payer sur une année plus de 100 000 euros de dépenses de travaux !)

Nous avons sélectionné pour vous les meilleurs placements défiscalisants. Le montage de ces dossiers prend du temps, alors n'attendez pas.

Contactez-nous sans tarder pour optimiser votre fiscalité.

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