• Profession : Conseil en gestion de patrimoine

Billets de agnes-hector

IFI - Nouvelle règle pour les veufs

Avec l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), quelle fiscalité sur le patrimoine hérité du conjoint ?

Désormais, le choix effectué par le conjoint survivant risque d’avoir un impact déterminant en matière d’IFI, tant pour lui-même que pour les enfants du défunt.

A l’occasion du règlement de la succession de l’un des époux, l’article 757 du code civil, applicable depuis le 1er juillet 2002, permet au conjoint survivant, lorsque les enfants sont de leur lit commun, de choisir de conserver l’usufruit sur la totalité du patrimoine du défunt. C’est l’usufruit « légal ». Un choix que le conjoint pourrait aussi, exercer dans le cadre d’une donation entre époux.

Présenté dans le projet de loi de finances pour 2018, le texte de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) prévoit que, dans le cas de l’usufruit « légal », le conjoint survivant devra indiquer dans sa déclaration d’IFI uniquement la valeur de l’usufruit des biens concernés. L’autre partie de la valeur de ces biens, la nue-propriété, devra dorénavant être déclarée par les enfants nus-propriétaires.

Nouvelle règle fiscale

En revanche, dans le cas d’une donation entre époux, de façon identique à ce que l’on connaissait pour l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le conjoint survivant continuerait à déclarer la valeur totale des biens dont il a l’usufruit.

Désormais, le choix effectué par le conjoint survivant, lors du décès de son époux(se) risque donc d’avoir un impact déterminant en matière d’IFI, tant pour lui-même que pour les enfants du défunt.

Dans certains cas, ce sera à l’avantage de l’ensemble de la famille, dans d’autres, au désavantage des seuls enfants.

Il faut donc, pour les successions à venir, prendre en compte cette nouvelle règle fiscale de l’IFI, mais aussi faire le point pour celles déjà réglées depuis juillet 2002.

Le projet de Loi de finances pour 2018

Le projet de Loi de finances pour 2018 bouleverse la fiscalité du patrimoine. Les réformes s’articulent autour de deux axes majeurs : l’instauration d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus du capital et la transformation de l’impôt sur la fortune (ISF) en un impôt sur la fortune immobilière (IFI).

I. Création du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou Flat tax

Mise en place d’un prélèvement forfaitaire unique d'impôt sur le revenu de 12.8 % et un taux de prélèvements sociaux de 17.2 %, résultant de la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG).

Assiette du taux forfaitaire d'IR

Le taux de 12.8 % s'applique aux :

Revenus mobiliers (intérêts, revenus distribués et revenus assimilés), étendus aux intérêts des plans et comptes épargne-logement (PEL et CEL) ouverts à compter du 1er janvier 2018

Plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux

Certaines plus-values et créances entrant dans le dispositif d' "Exit tax"

Pas de changement pour l'épargne réglementée et le PEA :

L'exonération des intérêts des livrets A, livrets de développement durable (LDD) et livrets d'épargne populaire (LEP) est maintenue. Le régime fiscal du plan épargne en actions (PEA) et du PEA-PME est inchangé.

A noter : le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) prévoit que les revenus et plus-values réalisés à l'occasion d'un rachat d'un PEA ou d'un PEE seront taxés au taux en vigueur au moment du rachat. Soit 17,2% à partir du 1er janvier 2018. Jusqu'ici, les gains réalisés sur ces plans étaient soumis aux prélèvements dits "historiques", c'est à dire ceux en vigueur au moment de la réalisation des gains. Pour les PEA ouvert avant le 28 septembre 2018 les taux historiques restent garantis sur les 5 premières années d’ouverture.

Option pour le barème progressif :

Les contribuables les plus modestes pourront toujours opter pour l'imposition au barème progressif de l'IR, lorsque celui-ci leur est plus favorable que la Flat Tax de 12.8 %. Etant précisé "que cette option sera globale et portera sur l'ensemble des revenus entrant dans le champ d'application de la Flat Tax".

Suppression des abattements pour durée de détention à l'exception des titres de PME de moins de 10 ans.

Pour les plus-values mobilières réalisées à partir du 1er janvier 2018, les abattements de droit commun et les abattements renforcés sont supprimés.

Mais le texte introduit une clause de sauvegarde pour les cessions de titres de PME de moins de 10 ans. Ainsi les contribuables qui ont acquis leurs titres avant le 1er janvier 2018 et qui opte pour l’impôt sur le revenu de l'ensemble de leurs revenus du capital, conservent le bénéfice de l'abattement de droit commun et de l'abattement renforcé.

Maintien de certains dispositifs spécifiques d'abattements

Considérant que ces dispositifs spécifiques "conservent leur justification", le texte prévoit le maintien :

Du régime de faveur applicable aux plus-values réalisées par les dirigeants partant à la retraite avec abattement fixe de 500.000 euros

De l'abattement de 40 % pour les dividendes en cas d'option pour le barème progressif de l'IR

II. Création du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % sur l’assurance vie

Le texte fixe le point de bascule au 27 septembre 2017, pour éviter les effets d'aubaine.

- Pour les versements antérieurs au 27 septembre 2017 :
Aucun changement pour les produits afférents à des versements antérieurs au 27 septembre 2017. Ils conservent le bénéfice du régime actuel.

- Pour les versements postérieurs au 27 septembre 2017 :
Les produits issus des nouveaux versements sont soumis à la PFU.

Dérogation pour les contrats de plus de 8 ans :

Le taux forfaitaire dérogatoire de 7,5 % continuera de s’appliquer aux produits contenus dans un rachat opéré par un même assuré sur un contrat d’une durée supérieure à 8 ans lorsque le montant total des encours, net des produits (c’est-à-dire montant des versements), détenu par l’assuré sur l’ensemble de ses contrats n’excède pas un seuil de 150 000 €.

Les produits issus de nouveaux versements, perçus par les contribuables dont l’encours d’assurance vie dépasse ce seuil seront imposés à 12,8 % au prorata de l’encours dépassant le seuil de 150 000 €.

Quel que soit le montant investi l'abattement de 9.200 euros (ou 4.600 euros) applicable aux produits des contrats d'assurance-vie de plus de 8 ans continuerait à s’appliquer.

Le régime fiscal de faveur de l'assurance-vie en matière de transmission n'est pas modifié, quel que soit le niveau de l'encours détenu

Extension à l'assurance-vie du prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire (PFO)

Modalités d’imposition des rachats effectués à compter du 1er janvier 2018 :

Pour les produits afférents aux primes versées à compter du 27 septembre 2017 :

- L’assureur procède à un prélèvement forfaitaire non libératoire au taux de 12.8 % avant 8 ans et 7.5% après 8 ans ;

- Une régularisation sera effectuée dans le cadre de la déclaration de revenu 2042 amenant à un taux de 35%, 15% ou 12.8 % selon le montant des primes versées et la durée du contrat. Si compte tenu de l’abattement le prélèvement excède l’impôt dû, l’excédent est restitué.

III. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) reprend en substance les règles d'évaluation et de calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Seuil de déclenchement

Le seuil est toujours de 1.300.000 euros avec une première tranche fixée à 800.000 euros comme actuellement. Le barème n'est pas modifié.

Actifs imposables

Seront dorénavant soumis à l'impôt sur la fortune :

- les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable

- les parts et actions de société à hauteur de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers – sont exclus toutefois les titres de sociétés ayant une activité professionnelle dont le redevable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote

- la valeur de rachat des contrats d'assurance vie à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'actifs et droits immobiliers – c'est-à-dire les parts de SCPI et OPCI

Attention : l'abattement de 30 % sur la résidence principale est conservé

Exonération des actifs immobiliers professionnels

Sont exclus du patrimoine imposable :

- les biens et droits immobiliers nécessaires à l'activité principale du contribuable.

- les parts ou actions de sociétés de personnes représentatives de biens immobiliers exonérés

- les titres de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés représentatives de biens immobiliers exonérés. Etant précisé que les conditions d'exonération relatives à la nature des fonctions exercées dans la société et au seuil de détention restent inchangées.

- les locaux affectés à une activité de loueur meublé professionnel – les critères d'appréciation du caractère professionnel de la location restant inchangés

Autres exonérations

- les bois et forêts à hauteur de 75 %

- les groupements fonciers agricoles pour les trois-quarts de leur valeur

- les biens ruraux donnés en bail à long terme

Dettes déductibles

Comme précédemment sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l'année d'imposition dès lors qu'elles se rapportent à un actif imposable.

Pour les actifs partiellement imposés à l'IFI, la règle du prorata s'applique. Le passif est réduit à proportion de la fraction de valeur imposable.

Sont déductibles :

- Les dépenses d'acquisition, y compris celles liées à l'acquisition des parts ou actions immobilières

- Les dépenses de réparation et d'entretien

- Les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

- Les impositions dues sur ces propriétés

Dettes non-déductibles

Sont exclues du passif les impositions dues à raison des revenus générés par ces actifs immobiliers.

Réduction d’IFI : les dons pouvant donner droit à une réduction de l’IFI sont désormais à effectuer au cours de l’année précédant celle de l’imposition. En conséquence, pour réduire l’IFI de l’année prochaine il faut effectuer des dons dès cette année !

A noter : le mécanisme de réduction ISF-PME (en direct, FCPI…) est supprimé. Toutefois, les versements effectués entre la date limite de déclaration 2017 (déclaration d’ensemble des revenus ou déclaration spéciale ISF) et le 31 décembre 2017 ouvriraient droit à la réduction de l’IFI dû au titre de 2018.

Le mécanisme du plafonnement :

le mécanisme est maintenu. L'IFI, augmenté des impôts sur le revenu, n'excédera donc pas 75 % des revenus du contribuable de l'année antérieure.

Ce projet de loi est susceptible d’être modifié les prochains mois suite au dépôt de nombreux amendements, Le vote définitif devrait avoir lieu fin décembre.

Assurance-vie : agir avant le 27 septembre !

Si vous disposez de liquidités, alimentez vite vos contrats d’assurance vie. Si vous prévoyez un retrait, anticipez-le. Enfin, si vous êtes allergique à l’impôt, réalisez un aller-retour sur vos contrats. Important : vous devez agir avant l’entrée en vigueur de la réforme fiscale Macron, le 27 septembre selon toute vraisemblance.

En assurance-vie échapper en toute légalité à la hausse de la CSG de 1,7 point et au durcissement de la fiscalité sur les gains engendrés par de nouveaux versements (pour les assurés qui détiennent plus de 150.000 euros en assurance vie uniquement), c’est possible ! Mais vous devez agir avant l’entrée en vigueur de la réforme Macron.

La «flat tax» dès le 27 septembre

La CSG devrait augmenter au 1er janvier 2018. Mais la «flat tax» de 30% s’appliquerait dès le 27 septembre, lorsque sera dévoilé le projet de loi de finances pour 2018 en Conseil des ministres. Bref, vous n’avez pas une seconde à perdre si vous souhaitez optimiser la fiscalité de vos contrats d'assurance-vie. Les décisions à prendre dépendent de votre situation personnelle.

Vous disposez de liquidités et l’assurance vie répond à vos besoins, alimentez vos contrats sans tarder afin de profiter de la fiscalité la plus favorable sur vos gains pendant toute la durée de vie de votre contrat. L’épargnant qui dispose de plus de 150.000 euros en assurance vie (300.000 euros pour un couple) évitera ainsi quelque 5% de prélèvements supplémentaires. Pour 100.000 euros de gain, l’économie d’impôt atteindra 5.000 euros (tout de même !).

Faites vos retraits avant le 1er janvier 2018

Autre cas de figure : vous envisagez un gros retrait sur votre contrat («rachat» dans le jargon des professionnels) dans les douze prochains mois pour financer l’achat d’une voiture ou un bien immobilier. Notre conseil : effectuez votre retrait avant le 1er janvier 2018 et vous ne paierez «que» 15,5% de CSG et non 17,2% (15,5 + 1,7), soit 1.700 euros économisés par tranche de 100.000 euros de gains retirés.    

Dernier cas de figure : vous êtes allergique à l’impôt, et détenez un gros contrat avec des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros de gain. Notre recommandation : effectuez un gros retrait suivi d’un reversement sur un contrat vie sans frais d’entrée. Vous échapperez ainsi à la hausse de la CSG et à tout durcissement à venir de la fiscalité de l’assurance vie.

L’opération est particulièrement intéressante si vous possédez un vieux contrat qui ne vous donne plus satisfaction (fonds en euros peu rentable, offre de fonds boursiers réduite).

Modernisez votre épargne

Car vous en profiterez pour réinvestir dans un produit plus moderne. Et gagnerez sur les deux tableaux, fiscal mais aussi financier, car les fonds de votre nouveaux contrats seront plus performants. Attention, la stratégie «retrait - reversement», vous expose à un risque de marché.

Si les Bourses montent entre la date du retrait et celle du reversement, votre manque à gagner viendra en déduction du gain fiscal. Par ailleurs, en payant l’impôt tout de suite, vous décaisserez une certaine somme qui ne fera plus de petits. Enfin, effectuer un gros retrait sur un vieux contrat peut vous faire perdre certains avantages fiscaux en cas de décès.

Conclusion : la fiscalité de l’assurance vie est complexe. Avant toute opération (versement avant ou après 70 ans, retrait, arbitrage, modification de la clause bénéficiaire, etc) consultez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

Transférez votre PERP bancaire !

Si transférer un contrat d'assurance-vie moribond vers un nouveau contrat plus performant et moins gourmand en frais reste encore impossible, transférer un PERP moribond vers un PERP de meilleur qualité est très facile. Il suffit de demander à votre intermédiaire financier vous proposant votre nouveau PERP de s’en occuper. Le plus souvent, les frais de transfert ponctionnés par votre banque vous seront remboursés, et le cas échéant, vous pourrez même bénéficier d’une prime de bienvenue auprès de votre nouvel intermédiaire financier !

Les PERP vendus par les banques les plus mauvais du marché

Sans surprise, à l’instar de l’assurance-vie, les PERP vendus par les banques sont les plus mauvais du marché. Elles ont été les premières à vendre ce produit, sans trop le connaître, et les premières versions produites par les assureurs sont juste des catastrophes : des frais prohibitifs, des rendements pathétiques, et un manque de souplesse évident. Considéré à tort comme un outil de défiscalisation, les banques prennent donc de larges commissions, origine de ces frais d’un autre âge.

Depuis quelques années déjà des PERP, sans frais sur les versements, sans frais sur les versements des rentes existent. Plutôt que de subir 4 ou 5% de frais à chaque versement, il est clairement opportun d’étudier une solution de repli vers des PERP plus rémunérateurs.

Demandez-nous conseil ! Nous avons étudié toutes les offres du marché et ne commercialisons que les meilleures !

Garantissez-vous contre les loyers impayés !

C'est la hantise principale des propriétaires ! Et on les comprend : procédures interminables et coûteuses... sans jamais être certain de récupérer son argent, voire son logement.

S'il n'existe pas de chiffres officiels en la matière, les professionnels de l'immobilier sont nombreux à observer une multiplication de ces incidents. Une fois l'impayé constaté, la spirale infernale est enclenchée.

Pendant tout ce temps, non seulement le bailleur ne perçoit plus de loyers, mais il doit continuer à régler les charges, les mensualités de crédit bien souvent et, évidemment, tous les frais liés à la procédure.

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Une procédure d'expulsion lente et coûteuse

La lenteur de la procédure est due en grande partie aux multiples étapes et aux délais à respecter entre chacune d'entre elles. Mais, de surcroît, certains locataires ne se privent pas de freiner davantage encore le déroulé des opérations. Mais la loi est très protectrice pour le locataire : entre l'assignation du locataire devant le juge d'instance et son éventuelle expulsion,il se passera plusieurs mois au minimum et souvent plusieurs années : le temps de réaliser une enquête financière et sociale, d'accorder des délais au locataire pour quitter les lieux, de faire intervenir la force publique s'il refuse de s'en aller... Certes, le dossier ne va pas toujours aussi loin. Parfois, le locataire part de lui-même sans attendre la fin de la procédure... Mais non sans avoir laissé quelques souvenirs de son passage. 

Des garanties souvent inopérantes

Certes, le bailleur dispose de garanties du type cautionnement, mais, dans la pratique, les choses se révèlent souvent bien plus compliquées que sur le papier : la personne qui s'est portée caution a déménagé et est introuvable, n'est finalement pas solvable...

Mais si le bailleur, lui-même éprouve des difficultés financières, nul fonds de garantie, nulle instance publique pour l'aider. Or, pour lui aussi, la situation peut devenir dramatique. C'est le cas de nombreux bailleurs ayant encore un emprunt à rembourser.

Une solution efficace : la garantie loyers impayés (GLI)

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance qui protège le propriétaire contre les impayés et les dégradations et qui prend en charge l'éventuelle action en justice à engager contre le locataire. La GLI est souscrite auprès d'un assureur privé choisi par le propriétaire bailleur et selon des conditions variables ; comme pour tout contrat d'assurance, il est important de comparer les offres, les modalités de prise en charge proposées et bien entendu le coût.
 

Pour cela contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE ; courtier en assurances indépendant, il saura trouver la garantie la plus adaptée à votre cas.

Chefs d'entreprise : apport cession

Les stratégies d’apport cession dans le cadre des cessions de société vont devoir faire l’objet de modifications et de nouvelles précautions suite à la promulgation de la dernière loi de finance rectificative mais restent toujours une solution intéressante à étudier. Revenons ensemble sur le principe du montage juridique, sur la stratégie de réinvestissement et sur les évolutions résultant de la dernière loi de finance rectificative.

 

Principes du montage juridique

Un chef d’entreprise souhaite vendre les titres de sa société sur lesquels il va réaliser une importante plus-value. Dans le cas où il cède directement ses titres, il obtient le produit de cession et doit payer l’impôt sur la plus-value réalisée sans régime fiscal de faveur. Cependant, il a la possibilité d’apporter préalablement ses titres à une société holding. Dans ce cas, la plus-value est calculée, mais l’imposition est reportée ; il ne paie donc aucun impôt à ce moment-là. Par la suite, c’est la holding qui vendra les titres et récupèrera l’intégralité du produit de cession. Aucun impôt n’a été dû, et la holding peut ainsi réinvestir 100 % des capitaux. Dans le cas d’un apport et d’une cession dans un délai de 3 ans, la seule obligation pour que l’imposition ne soit pas due est le réinvestissement par la société holding d’au moins 50 % des capitaux issus la vente dans une nouvelle activité économique. La définition d’activité économique est suffisamment large pour que votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE puisse vous proposer des fonds d’investissement dédiés permettant de remplir ces obligations.

Stratégie de réinvestissement

  • 50% dans le cadre de l’obligation de réinvestissement dans une activité économique : des fonds dédiés conformes peuvent être proposés par différentes sociétés de gestion.
  • 50% dans le cadre d’investissements patrimoniaux dans une holding patrimoniale, avec une offre de plus en plus étendue pour diversifier les investissements (SCPI, en pleine propriété ou en démembrement, contrats de capitalisation, FPCI, fonds structurés dédiés aux personnes morales, etc.).

Dans le cadre de cette stratégie, rien n’oblige le client à apporter 100 % des titres de sa société à cette holding. Une bonne répartition lui permettra d’obtenir des capitaux directement de la vente et de capitaliser une partie du patrimoine dans sa holding patrimoniale en s’en servant par la suite comme d’une « réserve d’argent ».

Modifications récentes apportées au montage par la loi finance rectificative

La loi est venue préciser les conditions de réinvestissement et a modifié les règles fiscales du report d’imposition. Le montant net de la plus-value est déterminé selon les règles fiscales au moment de l’apport : aujourd’hui, elle bénéficie donc des abattements (de 50 % à 85 %). Cependant, en cas d’exigibilité de la plus-value, l’imposition était due au titre de l’année de la fin du report. Ainsi, dans le cas de changement de règles d’imposition des plus-values, par exemple en cas de retour à un taux forfaitaire, certains contribuables auraient pu se prévaloir de l’abattement actuel et d’un éventuel futur taux forfaitaire. Désormais, l’assiette ET les règles d’imposition sont figées définitivement à la date de l’apport.
Il était possible de réaliser jusqu’à 10% de l’apport des titres en bénéficiant d’une soulte tout en mettant la plus-value en report d’imposition. Cette possibilité a été largement détournée et désormais, la soulte est immédiatement imposable.
Le délai de portage du réinvestissement économique a été précisé : il faut maintenir son réinvestissement pendant au moins 12 mois, une durée très courte et souvent en-deçà des horizons de placement de bon nombre de supports patrimoniaux !

Conclusion

Loin de la dénoncer, l’administration fiscale s’est simplement employée à encadrer les usages excessifs de cette stratégie, qui pouvaient parfois avoir cours. Ce montage conserve donc toute sa pertinence dans le cadre d’une transmission d’entreprise. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

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SCPI investies en Europe

Nombre de SCPI permettent d'investir une partie de son épargne dans l'immobilier d'entreprise en Europe. Pour un épargnant, qu'il soit détenteur ou non de parts de SCPI, les SCPI européennes présentent plusieurs intérêts et avantages :
 
  • Conférer une diversification à son patrimoine en général et à son portefeuille de SCPI en particulier, en le "désensibilisant" du marché de l'immobilier d'entreprise franco-français.
  • Se positionner sur des cycles économiques et immobiliers.
  • Accéder à des locataires absents du marché français.
  • Bénéficier de rendements parfois supérieurs à ceux constatés en France.
  • Profiter d'une fiscalité favorable des revenus fonciers dans plusieurs pays européens (Allemagne et Espagne notamment).
 
Toutefois, la tendance à la hausse des prix d'acquisition, à la baisse des rendements locatifs et la raréfaction de biens de qualité disponibles constatée dans l'Hexagone se vérifie également dans les principaux marchés européens ces derniers mois. Le souscripteur doit donc s'attendre à une évolution aléatoire du rendement et de la valorisation de ses parts de SCPI pendant la durée de son placement, les versements de dividendes et le capital n'étant pas garantis.
 
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L'impôt sur vos revenus 2017
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Investir dans le vin : primeurs de Bordeaux

Un investissement dans les Primeurs de Bordeaux avec notre partenaire, c’est investir dans le vin grâce à une offre sous mandat de gestion, protectrice, responsable et durable, reconnue par les Châteaux.

Investir dans le vin : primeurs de Bordeaux

Explications :

Qu’est-ce que les Primeurs de Bordeaux ?

Vente réservée aux professionnels, les Primeurs de Bordeaux proposent d’acheter des vins en cours d’élevage aux Châteaux. 500 négociants et 350 Châteaux se retrouvent tous les ans, début avril, pour la semaine des Primeurs de Bordeaux. A l’issue de cette semaine sont fixés :

- Le « prix de sortie » des vins (PS) : Prix de vente du Château au négociant.

- Le « prix de revente conseillé » (PRC) : Prix minimum de vente du négociant vers ses clients grossistes.

- Le « prix de revente particulier » (PRP) : Prix minimum de vente du négociant vers le consommateur final.

Ces prix constituent les prix de la « première tranche ». A savoir, les prix les plus attractifs et donc les plus intéressants pour envisager une optimisation de la plus-value des futurs portefeuilles de Primeurs de Bordeaux.

Ce niveau de prix est supposé traduire l’équilibre entre le volume de la demande et l’attractivité du nouveau millésime. Dans les bonnes années, deux ou trois tranches supplémentaires, de 3 ou 4 mois chacune, peuvent se succéder. Ceci a pour conséquence de provoquer un ajustement du prix jusqu’à arriver au prix définitif. Les prix de la première tranche sont donc les plus attractifs et les plus sécuritaires.

Acheter en Primeur et en première tranche consiste donc à être le premier acheteur du nouveau millésime d’un Grand Cru.

Les Primeurs de Bordeaux : Avantages

Investir dans le vin en achetant des Primeurs de Bordeaux comporte de nombreux avantages. Parmi ceux-ci, les plus importants sont :

  • Un stock propre et réel. Les Primeurs de Bordeaux évitent les problèmes récurrents de disponibilité des vins rencontrés chez certains revendeurs internet. Les Primeurs de Bordeaux sont achetés aux Châteaux et donc réellement disponibles ;
  • Aucun doute sur l’authenticité des vins qui proviennent directement des Châteaux ;
  • Investir dans le vin en achetant des Primeurs de Bordeaux c’est réaliser une économie par rapport au prix final du vin (2 ans plus tard quand il sera mis en bouteille) ;
  • L’achat en Primeur de Bordeaux présente les caractéristiques d’un achat à terme. Pas de renégociation des prix ou des conditions d’achat une fois la vente conclue.

Les risques d’un investissement Primeurs

  • Le risque majeur de l’investissement en Primeur est le risque de moins- value. Mais ce risque est bien moindre que dans le cas d’un investissement en vins livrables.
  • Une mauvaise sélection : Les prix des Primeurs ont beaucoup augmenté. Il faut être vigilant sur la sélection des vins « à potentiel de valorisation ».
  • La liquidité, c’est à dire la capacité de revente. Pour cela, il faut être vigilant et s’assurer que les vins sont cotés en se basant sur un prix de marché réel et si possible, de professionnels.

Les clés de l'investissement réussi :

  • Un acteur très bien implanté dans le monde du vin et offrant une transparence totale sur les risques de l’investissement ;
  • Des outils et des processus décisionnels pour identifier et sélectionner les Primeurs de Bordeaux présentant le meilleur profil parmi l'une des plus grandes bases de données consolidées de la place de Bordeaux. Elle comprend : 1 500 Châteaux, 16 000 millésimes en prix d’achat et 300 000 cotations de ventes depuis les années 1990..
  • Bien acheter (veille produit, analyse performances, revues & dégustations) : la sélection est faite par un comité d’investissement composé d’experts analytiques, d’experts en vin reconnus ;
  • Bien vendre (track records des principaux crus, courbe de prix par millésime etc.) ;
  • Garder une connexion permanente avec la place de Bordeaux.
  • L'offre de notre partenaire est la seule a être enregistrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Investir dans les Primeurs 2016. Pourquoi ?

Tout simplement parce que le millésime 2016 sera un bon millésime. L’historique montre que la demande pour les bons millésimes est toujours forte. Le risque lié à l’investissement est donc limité. De plus, les prix d’achat des Primeurs offrent avec certitude la meilleure sécurité sur l’investissement.

La performance moyenne nette annuelle avec application du modèle est de 13,1%. Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Investir dans les Primeurs de Bordeaux comment ?

Pour investir dans les Primeurs de Bordeaux 2016, il vous suffit de nous indiquer vos souhaits et le montant de votre investissement. Notre offre se fait en Mandat de Gestion, nos conseillers vous prépareront tous les éléments et vous les feront parvenir pour signature.

Les primeurs commencent début avril, si vous souhaitez en savoir plus sur les Primeurs de Bordeaux : CONTACTEZ-NOUS VITE.

Booster votre rendement : pensez au FCPR

Nous avons le plaisir de vous annoncer le lancement du prochain FCPR de rendement "obligations convertibles" de notre partenaire spécialisé, d’ici le mois d’avril.

Ce fonds reprendra toutes les caractéristiques qui ont fait le succès des précédents millésimes :

  • Un investissement 100% obligataire, en portage daté.
  • Une garantie partielle en capital octroyée par le Fonds Européen d’Investissement.
  • Une méthode de valorisation qui permet une volatilité très réduite.
  • Des avantages fiscaux liés au statut du FCPR.
  • Un objectif de rendement élevé.

Prime aux premiers souscripteurs : les parts souscrites avant le 15 juillet bénéficieront d’une prime de 2% calculée au prorata temporis.

Il est donc urgent de ne pas attendre !

Le PEA assurance

Le PEA bancaire reste plus répandu que le PEA Assurance, et pourtant ...

Qu’est-ce que le PEA assurance ?

Le PEA assurance est ouvert auprès d’une compagnie d’assurance et se matérialise sous la forme d’un contrat de capitalisation. Il désigne l’investissement dans un PEA logé au sein d’un contrat de capitalisation. Le PEA assurance ou de capitalisation combine les points forts du PEA traditionnel, dit bancaire, et d’un contrat de capitalisation.

Quels sont les principaux avantages du PEA Assurance ?

Le PEA assurance offre l'ensemble des options présentes sur les contrats de capitalisation. Ainsi il sera possible de mettre en place des mécanismes de protections tels que les "stop loss", "effet cliquet" (permettant la sécurisation des plus-values acquises).

Dans le cas d'un PEA bancaire, un rachat (partiel ou total) entraîne la clôture de celui-ci et l'impossibilité de reverser des fonds dessus. Le PEA assurance permet d'effectuer un rachat sans que cela entraîne la clôture du contrat de capitalisation.

Par ailleurs et concernant l’ISF, comme sur un contrat de capitalisation, le PEA Assurance, permet de ne déclarer que la valeur des versements effectués. Les plus ou moins-values sont exclues de l'ISF.

Le recours à un PEA assurance procure un autre avantage quant à la transmission. Le PEA de capitalisation intègre la succession du souscripteur décédé pour sa valeur nominale à l’exclusion des intérêts et participation aux bénéfices.

Réduire l'impôt sur la plus-value lors de la cession de l'entreprise

Le régime de l’apport-cession (art. 150-0 B ter du CGI) nécessite l’apport des titres à une holding préalablement à la cession. Il permet de bénéficier d’un report d’imposition de la plus-value réalisée, notamment à condition de réinvestir au moins 50 % du produit de cession dans des sociétés éligibles. Ce dispositif vous permet d’optimiser votre imposition, à condition de bien la préparer.

Il n’est pas toujours simple pour un entrepreneur qui a cédé son entreprise, de trouver les bonnes opportunités d’investissement, qui répondent aux critères d’éligibilité, dans les délais impartis.

NOTRE SOLUTION
Un mandat offrant l’opportunité d’accéder à des opérations construites sur-mesure : un accès simplifié au capital d’entreprises sélectionnées par une équipe de professionnels du Capital Investissement.

Réduire l'impôt sur les sociétés

L’article 217 undecies du Code Général des Impôts permet aux entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés de déduire de leur bénéfice imposable, le prix de revient  d’investissements réalisés Outre-mer.
L’avantage fiscal est alors majoritairement constitué de l’économie d’impôt (au taux d’IS en vigueur) générée par la déduction du montant de l’assiette éligible du résultat fiscal, de l’investisseur.
Notre partenaire propose aux entreprises d’investir dans des opérations :
. De construction de logements sociaux intermédiaires
. Loués à des ménages dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par le Gouvernement (58 555€ annuel pour un couple sans enfant)
. Dans le cadre de montages bénéficiant d’un agrément fiscal décerné par la Direction des Finances Publiques.
La rentabilité de ces investissements, purement fiscale, est indépendante des conditions d’exploitation de l’investissement.
 
Exemple :
Pour effacer 900 000 € de bénéfice imposable (soit 300 000 € d’IS au taux de 33.33%), une entreprise souscrit 254 240 €, soit une réduction d'impôt immédiate de 45 760 €, soit une rentabilité de 15,3 % du montant de l'IS à payer sur 2017.
 
Agrément fiscal de la DGI :
. Confirmation de l’intérêt économique du projet ;
. Valide le schéma juridique et financier ;
. Valide la sécurité de l’opération pour les investisseurs ;
. Définit le montant de la réduction fiscale.

Assurance emprunteur: faculté de résiliation annuelle

Nouveauté issue de la loi Sapin2 votée le 8 novembre 2016 : il s'agit de la possibilité de résilier, chaque année, une assurance-emprunteur qui accompagne un prêt immobilier (article 29). La nouvelle rédaction du code de la consommation (article L 313-30 complété) stipule : « au-delà de la période de douze mois mentionnée au premier alinéa…. l'emprunteur peut résilier le contrat tous les ans en application de l'article L 113-12 du code des assurances … et procéder à sa substitution dans les conditions identiques à celles prévues au premier alinéa du présent article. Toute clause contraire est réputée non écrite. »

Pourquoi changer d'assurance emprunteur ?

La raison la plus évidente est de réaliser des économies sur les cotisations, car l'offre actuelle est suffisamment large pour vous donner accès à un tarif beaucoup plus intéressant avec des garanties comparables.

Le basculement vers un autre assureur peut être motivé également par le souhait d'être mieux couvert.

A qui s'adresser ?

Vous pouvez vous adresser à votre cabinet AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, courtier en assurances, spécialiste indépendant capable de comparer précisément des offres très disparates, et de vous guider dans toutes les formalités à accomplir.

Dès le départ, nous pouvons vous dire par rapport à votre profil (âge, situation familiale, antécédents médicaux, profession, activités sportives ou loisirs) si vous pouvez trouver un contrat équivalent, mais moins cher. C'est d'autant plus important dans la mesure où la banque est en droit de refuser votre demande si elle estime que le contrat que vous lui soumettez n'est pas tout à fait équivalent.

Notre véritable valeur ajoutée réside en notre capacité à « dénicher » le produit le mieux adapté à vos besoins. En comparaison avec les contrats groupe, vous bénéficiez donc d'une formule totalement personnalisée.

Enfin, nous effectuons pour vous toutes les différentes démarches nécessaires beaucoup plus rapidement. Il vous suffit de fournir les documents nécessaires à la constitution du dossier (photocopie de vos papiers d'identité, tableau d'amortissement du prêt en cours, RIB...).

Dans quel délai ?

Un préavis minimum de deux mois avant la date d’échéance sera nécessaire. Bien entendu, préalablement à toute résiliation, il est indispensable de souscrire pour votre banque à un autre contrat au niveau de garantie équivalent.

Ne tardez pas, un dossier de changement se prépare : il faut que nous comparions les offres, un bilan de santé peut être nécessaire... Contactez-nous sans tarder pour pouvoir être prêt au moment opportun sans perte de temps.

Comment procéder ?

Vous nous adressez un mail en nous indiquant vos coordonnées :

Par retour de mail, nous allons vous demander de :

  • Décrire votre projet (contexte, date de signature…) et définir la banque prêteuse. 
  • Décrire votre profil : date de naissance, activité professionnelle, fumeur/non-fumeur… 
  • Joindre le tableau d'amortissement de votre prêt ;
  • Choisissez le niveau de couverture (quotité) que vous souhaitez pour les garanties Décès/PTIA, et ITT/IPT : ce niveau de couverture peut être modulé en fonction des prêts et des personnes assurées.

 A cette étape, nous vous adresserons un premier chiffrage pour le coût de votre assurance de prêt immobilier, et vous découvrirez le montant des économies que vous pourrez réaliser.

Selon le contrat d'assurance que vous choisirez, nous finaliserons le dossier avec le questionnaire de santé et vos coordonnées bancaires pour la souscription.

 

Pour simplifier vos démarches, confiez-nous votre mandat de résiliation: ainsi nous prenons en charge toutes les formalités de changement d'assurance en nous mettant en relation directement avec votre banque. C'est gratuit!

Pour toute information sur votre droit à changer d’assurance, pour le montage de votre dossier ou la prise en charge de vos formalités de changement d’assurance, contactez-nous au 09 81 48 61 15.

Dispositif Girardin : la sécurité est de rigueur

Telle est la vision du cabinet de défiscalisation parisien Inter Invest.

On rappelle le principe du dispositif : des investisseurs privés, résidents fiscaux français, réalisent un apport à fonds perdus (1) permettant de financer des matériels industriels ou bien encore des programmes immobiliers en logement social, en contrepartie d’une réduction d’IR.

Malgré le scandale de l’affaire DTD/Lynx (2), l’investissement se révèle être une opération de défiscalisation intéressante dès lors que les risques, une fois identifiés, sont sujets à certaines techniques permettant de sécuriser l’investisseur.(3)

Pour Jérôme Devaux, directeur d’Inter Invest, le risque est à la fois fiscal et financier :

- Le premier étant la reprise de l’avantage fiscal par l’administration si les contraintes légales ne sont pas respectées et parmi elles, l’obligation d’exploiter le matériel.(4)

Par exemple, en cas de faillite de l’entreprise exploitante, Inter Invest procède rapidement à la reprise du matériel afin de le relouer à une autre société pour éviter la perte de l’avantage fiscal.

- Le second risque est lié à la qualité d’associé de SNC (voir note 3), dont la responsabilité est solidaire et indéfinie. Pour couvrir les risques financiers, Inter Invest a souscrit 3 types d’assurance : « une assurance RC CIF à hauteur de 1 million d’euros, une assurance RC Professionnelle à hauteur de 20 millions d’euros et une assurance « RC parapluie ».

Sur cette dernière, Jérôme Devaux explique que cette garantie, non optionnelle, couvre toutes les zones géographiques et tous les matériels jusqu’à 100 millions d’eurs et en illimité en cas de dommage corporel. Bref, l’investisseur est couvert contre les dommages et intérêts qui seraient dus en cas de sinistres causés par la société exploitante qui ne serait pas assurée.

C'est la raison pour laquelle le cabinet AVENIR & SERENITE PATRIMOINE ne défiscalise en Girardin industriel que par son partenaire Inter-Invest, à l'exclusion de tout autre fournisseur ; concernant le Girardin immobilier, nous appliquons la même règle de sélection drastique de nos fournisseurs : il n'est pas question que nos clients (et nous mêmes par conséquent !) prennent des risques sur des opérations non maîtrisées.

Notes :
  1. Il n’y a pas d’autre gain que l’avantage fiscal : Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation « one shot » permettant d’obtenir, en contrepartie de l’investissement, une réduction d’impôt sur le revenu entre 30% et 44% du montant investit, selon le projet financé.
  2. Affaire DTD/Lynx : opération de défiscalisation dans le secteur des investissements photovoltaïques en Outre-Mer.
  3. Précisions : l’investisseur investit via une société de portage de type SNC, qui procède à l’achat de matériels et le met en location au bénéficie de la société exploitante, soit le locataire. Dans la SNC, les associés sont solidairement et indéfiniment responsables.
  4. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’opérateur, l’exploitant et l’opération elle-même doivent être éligibles. L’avantage fiscal doit être également rétrocédé a minima a la société exploitante. En outre, les parts (l’investissement se réalisant via une société de portage - SNC) doivent être détenues 5 ans par l’investisseur. Enfin, le matériel doit être exploité.

Week-end de dégustation de grands crus classés de Bordeaux

Bonjour à tous, chers amis et clients,

Exceptionnel,

AVENIR & SERENITE PATRIMOINE

Invitation grands crus classes de bordeaux avenir serenite patrimoine

Cela vous tente ? 09 81 48 61 15

Nombre de places limité ; appelez-nous sans tarder.

Bonnes vacances à vous ; nous restons ouverts !

L’été est souvent synonyme de farniente et de repos. Mais c’est aussi un excellent moment pour prendre du recul sur ses projets à court, moyen et long terme.

Alors, sans pour autant faire nécessairement une analyse approfondie de votre patrimoine, posez-vous quelques questions sur vos projets.

Qu’il s’agisse d’une acquisition immobilière, de placements pour vos enfants ou, plus simplement, de financer un beau voyage pour l’année prochaine, n’hésitez pas à surfer sur notre site pour vous poser les bonnes questions.

Bonnes vacances et rendez-vous à la rentrée.

Et pour ceux qui ne prennnent pas de vacances, nous sommes là ! Nous ne fermons pas, alors n'hésitez pas à nous contacter.

6 à 7 % de rendement annuel pour 6 années de blocage !

Si vous avez un livret A avec deux mois de dépenses, un PEL avec trois mois de dépenses, il est temps de doper votre épargne moyen terme, à titre de diversification.

Moyennant un blocage de 6 ans (pouvant être porté à 8 ans maximum en cas de mauvaises conditions de marché lors de la sortie), le FCPR que vous avons sélectionné a un objectif de rendement de 6 à 7 %.

La fiscalité privilégiée du FCPR l'exonère d'impôt sur le revenu, comme le PEL.

Si vous n'avez pas de projet particulier à moyen terme pour votre épargne, contactez-nous au 09 81 48 61 15.

Investir dans le vin

Le vin est plus souvent associé à un produit de consommation, de plaisir et de convivialité qu’à un produit d’investissement. Mais alors qui investit dans le vin ?

Le vin est classé dans la catégorie des placements atypiques tout comme l’or, l’argent ou l’art. Cependant, ces derniers sont davantage des investissements « spéculatifs » et les investisseurs n’ont pas le même profil que pour le vin (si l’investissement dans le vin a une finalité de distribution-consommation).

Valeurs solides et séculaires, les vins ont un atout différenciant fort qui est le plaisir, la convivialité et le partage.

Les 3 profils d’investisseurs:

  • Les personnes à la recherche d’un placement atypique et différent des placements classiques. Dans une démarche d’investissement, le vin représente un actif tangible, qui a tendance à se bonifier avec le temps et donc à prendre de la valeur, même s’il faut rester prudent sur les potentiels de rendement. Le vin, et donc a fortiori les Grands Crus, constituent un placement plus sécuritaire et responsable.
  • Les amateurs de vin et de ses atouts gustatifs qui souhaitent se constituer une cave, afin de déguster au fil du temps et au meilleur moment leurs bouteilles. Ces personnes sont ainsi susceptibles d’investir dans des Grands Crus dans une démarche plaisir, avec comme objectif unique une consommation future. Au bout d’un certain nombre d’années, en moyenne 5 ou 6 ans, l’investisseur pourra consommer ses vins arrivés à leur apogée. Il pourra aussi revendre une partie de ses bouteilles, pour lui permettre ensuite de refinancer une nouvelle cave et prolonger ainsi cet investissement plaisir. Cf. schéma ci-après.
  • Le placement dans le vin constitue également un outil de transmission. En effet, des parents ou des grands-parents souhaitant transmettre à leurs enfants ou petits-enfants tout en optimisation leur fiscalité (présent d’usage, démembrement en nue-propriété) peuvent leurs créer un patrimoine cave tout en ayant l’usufruit sur les vins. Leurs héritiers pourront ensuite profiter de ce patrimoine constitué en amont et au fil du temps. Cette démarche de transmission de Grands Crus s’inscrit parfaitement dans un investissement long-terme qui a du sens.

Il y a donc différents profils d’investisseurs, motivés par différentes raisons. Ils identifient cependant tous le vin et les Grands Crus comme un placement alternatif intéressant, synonyme de plaisir, de plus-value ou de transmission. L’enjeu pour l’investisseur est ensuite de choisir la meilleure offre, apportant un niveau de sécurité optimal et correspondant à la démarche d’investissement souhaitée.

Pour cela, vous pouvez compter sur votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

Vous souhaitez vous constituer une cave des meilleurs crus ? Nous avons une offre à partir de 5 000 € d'investissements.

 

Modèle Rente à vie

Exemple basé sur une hypothèse de rendement net annuel de 8%.

MENTIONS LEGALES

Les performances passées ne sont pas une garantie des résultats futurs. La documentation légale (brochure, mandat, conditions générales de services et document d’information) sont disponibles gratuitement et sur simple demande auprès de AVENIR & SERENITE PATIRMOINE.

Les opérations de souscription, rachat ne peuvent être effectuées que sur la base du dernier prospectus ou notice d’information en vigueur soumis à l’AMF.

L’abus d’alcool est dangereux pour la santé. A consommer avec modération.

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