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Placements : quand nos réflexes brident notre réflexion

La psychologie de l’investisseur emprunte souvent des voies qui empêchent de prendre les bonnes décisions. Voici les principaux biais comportementaux qui vous guettent.

Par Eric Leroux - Le Monde - Publié le 10 avril 2019 à 06h15 - Mis à jour le 10 avril 2019 à 08h22

 

Les investisseurs ne sont pas pleinement rationnels Les investisseurs ne sont pas pleinement rationnels Mark Airs/Ikon Images / Photononstop

Pas la peine de vous poser trop de questions sur vos choix en matière de placements : vous n’êtes pas un investisseur rationnel ! C’est ce qu’ont démontré deux prix Nobel d’économie (respectivement en 2002 et 2017), Daniel Kahneman et Richard Thaler, au travers de leurs travaux sur la finance comportementale. « La théorie financière s’est construite depuis un demi-siècle sur l’hypothèse de rationalité des individus et sur son corollaire macroéconomique, l’efficience des marchés, explique Mickaël Mangot, économiste et auteur du livre Psychologie de l’investisseur et des marchés financiers (Dunod, 2005). Les résultats des études empiriques concluent que les investisseurs ne sont pas pleinement rationnels. » Leurs prises de décision peuvent être faussées par des biais ­cognitifs, émotionnels et sociaux. « Il en existe plus d’une centaine », remarque M. Mangot. Voici les principaux.

  • Le biais de familiarité

Il conduit à investir dans les secteurs que l’on connaît le mieux, même si ce ne sont pas les plus porteurs. M. Mangot évoque ainsi le salarié qui va acheter des ­actions de son secteur d’activité, ou le fait qu’un investisseur français va privilégier les actions cotées en France. « Ce biais entraîne une distorsion de la perception du risque », selon l’économiste. Résultat : des portefeuilles où certaines valeurs sont surreprésentées, et qui finissent par devenir très volatils.

  • Le biais de momentum

C’est l’un des plus redoutables, puisqu’il conduit à anticiper une évolution future par rapport aux évolutions récentes. Autrement dit, vous serez incité à acheter des actions après une hausse de la Bourse, persuadé que le mouvement se poursuivra, et au contraire tenté de fuir les marchés d’actions après une baisse, de peur qu’elle se poursuive. « C’est ce qui explique que beaucoup d’investisseurs achètent au plus haut et revendent au plus bas », constate M. Mangot, qui rappelle que c’est évidemment l’inverse qu’il faut faire.

Le momentum s’ajoute à une aversion pour le risque, ce qui conduit à se focaliser sur le potentiel de perte à court terme, et à se tenir à l’écart des marchés boursiers de peur d’y perdre sa chemise. « Si on investit à long terme [au-delà de dix ans] au travers de versements ­réguliers, les actions sont le placement le plus performant et le moins risqué, malgré les variations parfois brutales à court terme. »

  • Le biais de statu quo

Il conduit à ne jamais revoir les choix effectués précédemment, même si l’environnement économique ou la situation personnelle a changé. Un biais qui désespère les assureurs, qui voient les assurés accrochés à leurs fonds en euros, alors même que les rendements ont baissé et ne permettent plus d’affronter l’inflation.

  • L’effet de disposition

On le rencontre chez les investisseurs boursiers en ­direct, qui ont une fâcheuse tendance à revendre vite les titres sur lesquels ils enregistrent des gains, et à conserver − voire à renforcer – ceux qui perdent. Des portefeuilles se retrouvent principalement composés de valeurs aux faibles qualités, qui laissent peu d’espoir de gains. Pire : « Lorsqu’on est en perte sur des actions, on peut facilement être victime d’un biais d’optimisme, qui va conduire à prendre plus de risque, en achetant les ­mêmes titres à un cours plus bas, afin de réaliser les fameuses moyennes à la baisse, qui conduisent souvent à augmenter encore les pertes », observe M. Mangot.

  • Et aussi…

A ces biais psychologiques, s’ajoutent des mauvaises ­décisions liées à la méconnaissance des marchés et qui conduisent à une « diversification naïve », qui ne tient pas compte des corrélations entre les différents placements. Acheter des actions d’une entreprise X et des obligations de la même en fait partie : la diversification est un trompe-l’œil, puisque en cas de difficulté de l’entreprise, vous risquez de perdre sur les deux tableaux.

Il existe aussi un biais de représentativité, qui conduit à généraliser un raisonnement à partir d’un échantillon limité ; celui de disponibilité, qui privilégie les informations facilement accessibles ou encore celui de confirmation, qui amène à ne plus voir que les informations validant nos croyances.

Avant d’investir, cherchez à comprendre si votre décision est rationnelle, ou si c’est votre psychologie qui vous joue des tours…

Eric Leroux

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Assurance-vie et épargne retraite après la loi PACTE

Les changements à venir pour l’assurance-vie et l’épargne retraite après l'adoption définitive de la loi PACTE : 

La possibilité de sortie en capital va être généralisée pour toute l'épargne retraite. Mais attention, rente ou retrait de capital seront aussi imposables à la liquidation.

C’est fait, enfin… Après un an et demi de travail, dix mois après le dépôt du projet de loi, et quelque 6967 amendements examinés à l’Assemblée Nationale, cette dernière a définitivement voté la loi PACTE le 11 avril dernier (mais le Conseil constitutionnel a été saisi le 16 avril d’un recours qui empêche la promulgation de la loi). Parmi les 221 articles que comporte ce texte « fourre-tout », deux concernent directement les placements à long terme en prévision de la retraite (parmi d’autres mesures de modernisation touchant l’épargne, notamment pour les SCPI qui vont pouvoir investir dans des résidences meublées gérées).
L’article 21 est principalement consacré à l’assurance-vie. Il permet à ceux qui détiennent déjà un contrat sa «transformation» partielle ou totale avant le 1er janvier 2023 en un nouveau contrat - soit par avenant soit par souscription d’un nouveau produit- auprès de la même entreprise d’assurance sans perte de l'antériorité fiscale.La loi prévoit de nouvelles obligations d’information des assurés concernant le rendement brut/net des fonds accessibles dans le contrat et leurs frais. Les titulaires d’un contrat devront connaître les performances des fonds des autres contrats proposés par le même assureur (et la possibilité qui leur est offerte de transformer leur ancien contrat en un autre chez le même assureur).
La loi PACTE oblige les assureurs (pour les adhésions nouvelles dès 2020) à proposer parmi les unités de comptes d’un contrat multisupport au moins un fonds investi pour partie en titres d’entreprises solidaires, ou ayant obtenu un label reconnu par l’État pour le financement de la transition énergétique et écologique, ou au titre d’investissements socialement responsables (ISR).
Un amendement de la députée Bénédicte Peyrol a même prévu que l’assureur devra indiquer dans le relevé annuel transmis aux épargnants quelle est la proportion d’investissements dans des fonds solidaires, socialement responsables et finançant la transition écologique parmi les actifs dont sont composés les fonds en euros (qui représentent plus de 80% des encours de l’assurance-vie, soit près 1400 milliards d’euros).


Naissance du PER

L’article 20 instaure (janvier 2020) les Plans d’épargne retraite dans le code monétaire et financier, aux articles L224-1 et suivants.

À noter la possibilité de transformer un contrat d’assurance-vie en PER (plus de 5 ans avant la retraite) en bénéficiant d’une exonération fiscale sur les gains de l’assurance-vie (abattement de 4600€ ou 9200 €).

Le PER se dénouera par une sortie en rente viagère ou en capital à partir de l’âge légal de la retraite ou lors de la liquidation des pensions de retraite.

On l’alimentera par : versements volontaires, affectation de la participation ou de l’intéressement, montant d’un compte épargne-temps, versements obligatoires (salariés/employeur) pour les PER d’entreprise…

Impossible de récupérer son épargne avant la retraite sauf cas exceptionnels (décès, invalidité, surendettement, fin du chômage, liquidation judiciaire, et «affectation des sommes à l’acquisition de la résidence principale»).

Le PER pourra être transféré sur un autre PER (frais 1% ou 0 après 5 ans).

Dans les 12 mois à venir (après promulgation de la loi), une ordonnance doit harmoniser le régime juridique des actuels plans d’épargne retraite (PERP, Perco, Madelin…) avec le PER.

Et prévoir le régime fiscal de ce nouveau plan : notamment pour la déductibilité des versements volontaires et obligatoires (PER d’entreprise à affiliation obligatoire), l’exonération des versements issus de l’épargne salariale (participation, intéressement), l’imposition systématique des rentes, l’exonération du capital retiré du PER pour les montants provenant des versements d’épargne salariale, l’imposition – en cas de sortie en capital - des droits correspondant aux versements volontaires sur le plan (l’imposition frappera la totalité du retrait en capital et pas seulement les gains réalisés sur le plan).

Nous vous tiendrons informés en temps utile.

Gestion de patrimoine et abus de droit : l’exigence d’un conseil renforcé

Une attention particulière doit être portée cette année en gestion de patrimoine à un texte spécifique voté dans le cadre de la loi de finances pour 2019 en matière de procédure de contrôle fiscal.

Il s’agit de la nouvelle procédure permettant à l’administration d’écarter comme abusifs les montages poursuivant un but principalement fiscal.

Ce nouveau dispositif improprement appelé « mini-abus de droit » est en définitive une extension du dispositif déjà existant d’abus de droit. Ce dernier restait d’application limitée en raison de l’exigence de prouver pour sa mise en œuvre le but exclusivement fiscal des opérations remises en cause par l’administration.

Le nouveau dispositif doit être regardé avec attention au regard de stratégies de transmission de patrimoine pour lesquelles une économie fiscale cohabite bien souvent avec d’autres objectifs patrimoniaux.

Les professionnels de la gestion de patrimoine ont manifesté leurs inquiétudes sur l’insécurité juridique susceptible d’être provoquée par ce nouvel instrument de contrôle fiscal.

Un communiqué du ministère de l’Action et des Comptes publics en date du 19 janvier 2019 a précisé que la nouvelle procédure d’abus de droit ne remettrait pas en cause les stratégies de transmission anticipée de patrimoine, telles que les donations avec réserve d’usufruit, « sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives ».

Dans l’attente de l’intégration de ce communiqué dans la doctrine fiscale et, le cas échéant, d’une saisine du Conseil constitutionnel sur cette nouvelle procédure, comment s’en protéger ?

La procédure d’abus de droit demeure toujours encadrée pour l’administration qui doit :

■ d’une part, apporter la preuve d’un but fi scal des opérations, jusqu’ici exclusif désormais principal ;

■ et, d’autre part, démontrer que le montage mis en place va à l’encontre des objectifs du législateur.

Délivrer un conseil en gestion de patrimoine devient encore plus exigeant car au-delà de la connaissance des textes et dispositifs applicables, il est plus que jamais nécessaire de connaître les objectifs poursuivis par le législateur. S’assurer du respect de ces objectifs constituera un bouclier anti-abus de droit.

Au-delà d’une démarche de prudence qui doit être systématisée, il convient de préciser que la nouvelle mesure ne s’appliquera qu’en 2021 et sur les actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. Un délai qui doit permettre à l’administration, en collaboration avec les professionnels, d’actualiser sa cartographie des pratiques et des montages abusifs au bénéfice de la sécurité fiscale des contribuables.

Nous avons pu constater ces dernières années que les outils informatiques mis en place par l'administration fiscale lui permettent un contrôle sans intervention humaine,  via les algorithmes et l'intelligence artificielle. De ce fait, les redressements pleuvent !

Nous avons vu des redressements s'effectuer en conséquence sur des personnes dont certaines sont de toute bonne foi, à l'occasion bien souvent, d'une succession, la personne décédée, souvent âgée, n'ayant pas géré son patrimoine comme il le fallait et n'ayant pas déclaré les impôts en conséquence, ISF notamment.

Avec une fiscalité incroyablement compliquée, la longévité accrue de la vie, comment penser raisonnablement que l'on peut encore se contenter de ne rien faire et ne pas décider d'anticiper ?

Un bilan successoral/transmission s'impose dans tous les cas pour déterminer où se trouvent les risques et quelles sont les améliorations à apporter.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, dipômé notaire, ayant exercé 24 ans en office notarial et aujourd'hui encore consultant, est un spécialiste de la transmission. Contactez-le sans tarder.

 

 

Actifs immobiliers et actifs financiers : le bon équilibre

La question de l’équilibre entre patrimoines immobilier et financier est devenue incontournable dans le contexte actuel.

Au-delà de la question économique du risque de taux et de l’arrivée éventuelle d’un cycle baissier des marchés immobiliers, la question est d’ordre fiscal.

En effet, la détention immobilière est pénalisée fiscalement en comparaison à la détention d’actifs financiers. Cependant, il ne s’agit pas de céder tout son patrimoine immobilier : certains biens restent pertinents à conserver ou à intégrer dans une stratégie patrimoniale, alors que d’autres pourraient être arbitrés au bénéfice d’enveloppes financières.

Les biens pertinents à intégrer dans sa stratégie

On retrouve parmi ces biens deux catégories principales.

En premier lieu, les biens affectifs ou d’usage, telle que la résidence principale. Ces biens trouvent incontestablement leur place dans le patrimoine, tant ce qui motive leur détention est déconnecté de toute considération de valorisation économique et de rentabilité, puisqu’ils ne produisent aucun revenu et sont souvent destinés à rester dans la famille.

En second lieu, les investissements locatifs présentent un intérêt, à condition qu’ils servent à développer un patrimoine immobilier grâce à un effet de levier financier ou fiscal. L’effet de levier financier est en général apporté par la dette contractée pour l’acquisition et plus particulièrement par les échéances de prêt couvertes par les loyers. L’effet de levier fiscal est quant à lui issu de l’investissement lui-même. Il s’agit des déficits créés (travaux, intérêts d’emprunt...), mais également des réductions d’impôt ou d’avantages fiscaux obtenus dans le cadre d’un dispositif légal de défiscalisation. C’est le cas, par exemple, des investissements en déficit foncier, Malraux, Monuments historiques, ou encore Pinel.

Les biens à arbitrer

Les biens issus d’un patrimoine immobilier locatif mature, c’est-à-dire qui ne bénéficient plus d’effet de levier, doivent faire l’objet d’une réflexion en vue de leur cession, tant leur détention est devenue pénalisée. Les revenus fonciers sont aujourd’hui les revenus du patrimoine les plus taxés. Non concernés par la flat tax, ils sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %. Lorsqu’on ajoute la taxe foncière, l’impôt sur la fortune immobilière (pour les contribuables concernés), mais également les contraintes de gestion de ces biens liées aux locataires ou à l’entretien du bien, la nécessité de les vendre pour les arbitrer vers un patrimoine financier devient évidente. Bien souvent, ces arbitrages permettent également de renforcer la liquidité de son patrimoine et d’envisager dans bien des cas des donations aux enfants, voire aux petits-enfants, afin de favoriser leur établissement dans des conditions maitrisées.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE se tient à votre disposition pour initier cette réflexion d’ensemble puis analyser au cas par cas.

Déclaration IR 2019 : vos placements financiers

Pour la première fois cette année, vous avez le choix entre une imposition de vos gains financiers au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% ou au barème progressif. Nos conseils pour cocher la bonne case et ne pas payer un euro de trop.

Si vous pensez que l’année blanche vous dispense de faire votre déclaration (en 2019) de revenus 2018, vous avez tort. Cette année encore, vous allez devoir déclarer l’ensemble de vos revenus de l'année précédente.

Et ce, même si la plupart de ces revenus 2018 ne seront pas imposés. Avec la mise en place du prélèvement à la source, vous payez en effet, en 2019, l'impôt sur vos salaires, pensions de retraite et revenus locatifs touchés en 2019 (sur la base d'un taux calculé à partir de vos revenus 2017).

Mais d’autres, comme les revenus des placements financiers, restent taxables en 2018 !

Vous avez probablement constaté que depuis le 1er janvier 2018, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou "flat tax" s’applique d’office à l’ensemble de vos revenus financiers, hors plus-values mobilières et revenus perçus dans un PEA. Dividendes et intérêts vous ont été versés nets d’impôt. Un prélèvement forfaitaire de 30% s’est appliqué, à la source, dont 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

Pour les plus-values sur titres, c’est différent. Le PFU ne s’applique qu’après déclaration des plus-values, afin de tenir compte, le cas échéant, des moins-values réalisées en cours d’année ou celles en report.

Quand opter pour une imposition au barème progressif

L’arrivée de la flat tax est plutôt une bonne nouvelle pour les contribuables imposés dans les tranches élevées du barème. Afin de ne pas pénaliser les autres contribuables, notamment les personnes non imposables, le législateur permet aux contribuables de choisir une imposition au barème progressif qui permet de conserver :

  • l’abattement de 40% sur les dividendes
  • les abattements pour durée de détention (pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018)
  • la déductibilité de la CSG à hauteur de 6,8%.

L’option s’effectue lors de la déclaration de revenus.

Vous pouvez trouver sur Internet des tableaux comparatifs entre la flat tax et l’imposition au barème progressif en fonction de la nature du revenu (intérêt, dividende, plus-value).

Mais les épargnants n'ont rarement qu’une seule catégorie de revenu. La flat tax pourra s’avérer plus intéressante pour les dividendes et moins intéressante pour les plus-values (du fait de l’abattement pour durée de détention).

Or l’option est globale. Vous ne pouvez pas choisir la flat tax pour les dividendes et le barème progressif pour les plus-values. Le choix est donc complexe.

Vous avez tout intérêt à faire des simulations en utilisant l’outil mis en place sur le site impot.gouv.fr en accès libre. Vous devez dans un premier temps renseigner toutes les cases relatives à vos revenus, sans cocher la case 2 OP (réservée à l’option pour le barème).

La calculette vous indique le montant dû en tenant compte de l’imposition à la flat tax. Dans un deuxième temps, vous renouvelez l’opération en cochant la case 2 OP et vous comparez les deux résultats obtenus.

Astuces à connaître pour vos simulations

Il est préférable d’utiliser le simulateur " Modèle complet" qui permet d’indiquer les abattements pour durée de détention applicables, le cas échéant à vos plus-values sur actions.

Pour obtenir la case 2OP, il est nécessaire d’indiquer que vous avez des revenus de capitaux mobilier (intérêts et dividendes) même si vous ne déclarez que des plus-values sur titres.

Enfin n’oubliez pas qu’une option pour le barème progressif aura pour effet d’augmenter le taux de prélèvement à la source qui sera calculé à l’issue de votre déclaration de revenus.

Bon à savoir : l’option ne vous engage pas dans la durée. Vous serez libre de changer d’avis l’année prochaine.

Pouvoir d'achat : les seniors actifs sont fragiles

Plus encore que les retraités, ce sont les seniors actifs qui se retrouvent fragilisés financièrement dans la conjoncture actuelle, en raison notamment de leur précarité professionnelle et de l’augmentation de leurs charges.

Au cours des derniers mois, on a beaucoup entendu l’inquiétude des retraités face à la dégradation de leur pouvoir d’achat. Et de fait, ils sont 80% à estimer qu’il a baissé au cours des 12 derniers mois, selon un sondage publié par la société de crédit Cofidis (1), et 70% à anticiper que cela restera le cas au cours des 12 prochaine mois. Mais c’est une autre catégorie d’aînés qui apparaît la plus fragilisée dans la conjoncture actuelle : les seniors actifs, c’est-à-dire les plus de 50 ans qui ont un travail ou qui en cherche un.

47% des seniors actifs expliquent en effet avoir du mal à boucler leurs fins de mois, contre 33% des retraités. Ils sont ainsi un tiers à avoir été à découvert au cours des 12 derniers mois et 72% à avoir renoncé à des projets ou achats importants. 12% d’entre eux ont même dû emprunter de l’argent à leur entourage.

1 604 euros de charges incompressibles par mois

Comment expliquer que les seniors actifs se retrouvent plus fragilisés financièrement que les retraités, alors même que le départ à la retraite s’accompagne en général d’une baisse assez nette des revenus ? Ils sont d’abord touchés par la précarisation du marché du travail, qui s’accentue avec l’âge : en France, seul un senior actif sur deux a effectivement un emploi.

Ils ont ensuite plus de charges. Un senior actif sur 3 a encore des enfants à charge, contre 3% des retraités. Ce qui a notamment un impact sur leur budget logement (450 euros mensuels en moyenne, contre 221 euros pour les retraités). Résultat : les dépenses incompressibles (logement, alimentation, impôts, santé, énergie et transports) pèsent ainsi plus lourd sur le budget des seniors actifs (1 604 euros par mois, soit 64% de leurs revenus) que sur celui des retraités (1 487 euros, 56%).

Prenez les devants, contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour étudier votre situation.

 

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Si, si , vous pouvez changer d'assurance-vie !

Vous avez entendu, comme moi, le débat sur la transférabilité des contrats d'assurance-vie.

Ce débat m'a rendu perplexe...

Pourquoi transférer un contrat alors que l'on peut simplement clôturer l'ancien et en ouvrir un nouveau ?

L'évolution majeure de la fiscalité de l'épargne décidée en 2017 semble passer inaperçue.

Pourtant, elle ouvre singulièrement la concurrence entre acteurs si elle est bien comprise des assurés. Pour ceux-ci, l'obstacle principal au transfert ou à la diversification de leurs avoirs tient à l'avantage lié aux « vieux » contrats, surtout s'ils ont dépassé la barre des 8 ans. Ces derniers autorisent en effet des rachats à coût fiscal faible ou nul. Il n'est donc pas tentant de choisir un nouveau contrat pour lequel il faudrait reconstituer cette ancienneté d'au moins 8 ans.

C'est là où la nouvelle fiscalité change la donne. Désormais, avec un taux d'imposition sur le revenu des produits limité à 12,8 % dès l'ouverture d'une assurance-vie (au lieu de 35 % ou du barème de l'IR avant 4 ans auparavant), la perte de l'avantage fiscal lié à un vieux contrat est peu sensible. Et d'autant plus en cas de gros placement à effectuer, puisqu'au-delà de 150.000 euros les nouveaux versements n'ont même plus droit au taux réduit de 7,5 % sur leurs produits après 8 ans. Quant aux prélèvements sociaux, s'ils ont été relevés au taux de 17,2 %, c'est un non-sujet pour les fonds en euros puisqu'ils sont prélevés chaque année sur les contrats : il n'y a donc pas de « stock » de plus-values à purger à ce titre.

Attraction renforcée

L'attraction d'un nouveau contrat est donc bien plus forte qu'auparavant : il suffit d'un écart de quelques centièmes ou dixièmes de point de rendement en plus pour préférer un nouveau contrat à celui qu'on détient de longue date mais dont la performance est moindre.

Et s'agissant des montants placés sur ce contrat dont on ne voudrait plus, il est possible de les faire diminuer sans impôt chaque année à hauteur de l'abattement de 4.600 euros. Et même bien davantage si, là encore, la part des plus-values à imposer est modeste et si la taxation de sortie est plus que compensée par les gains attendus du changement.

Une large partie de l'encours pourrait donc changer d'assureur ou même basculer vers d'autres produits d'épargne, qui sont désormais (à peu près) tous logés à la même enseigne des 12,8 % d'impôt sur le revenu.

 Même sans transférabilité totale, la nouvelle fiscalité en vigueur permet en tout cas largement le jeu de la concurrence en assurance-vie.

Le seul bémol que j'apporterai est celui des contrats souscrits avant 70 ans pour les personnes aujourd'hui âgées de plus de 70 ans, si tant est dans leur cas que la transmission soit leur objectif principal.Si ce n'est pas le cas, elles ont intérêt, comme les plus jeunes, à changer de contrat.

Dans tous les cas, parlez-en à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, par téléphone au 09 81 48 61 15 ou par mail.

 

Le prix moyen d’une transaction immobilière à Paris approche les 500 000 €

Conséquence de l’envol des prix du m2 parisien, qui dépasse pour la 1ère fois 10 000€, la gentrification se poursuit dans la capitale

Pour la première fois, pour les ventes réalisées par le réseau Century 21, le prix au m2 parisien atteint 10 005€ en moyenne au 1er trimestre 2019 (soit une hausse de 62,5% en 10 ans).

De leur côté, les notaires du Grand Paris ont constaté dans la capitale un prix moyen au m2 de 9610€ en janvier 2019, et selon leurs prévisions basées sur des avant-contrats, il devrait atteindre 9790€ en mai 2019, soit une hausse de +6,3% en un an à Paris, où le nombre de transactions recule fortement : - 7% au début de l’année 2019. En banlieue, les notaires observent une hausse de 4% sur un an du prix des maisons anciennes, tendance qui se renforce en petite couronne : +6,2% (avec un nombre de transactions qui continue d’augmenter légèrement de 2% l’an).

Conséquence des prix élevés, les Parisiens achètent plus petit, comme en témoigne la baisse de la superficie moyenne des biens immobiliers acquis : 48,3m2 contre 49,6m2 au 1er trimestre 2018. Pour autant, le montant moyen de transaction chez Century 21 est au plus haut, à 483 261€, soit près de 30 000€ de plus qu’il y a un an. Et le nombre de transactions recule de 2,6% en un an.

A noter également, la part croissante de l’investissement locatif dans la capitale qui représente 29,4% des achats (+17,1% en un an). La tendance se vérifie aussi au niveau national avec une proportion des achats de 26,6%, ce qui montre que les Français voient l’immobilier comme une valeur refuge, estime Century 21.

Communiqué de presse de Century 21 du 1er avril 2019, communiqué Notaires du Grand Paris du 28 mars 2019

Epargne, retraite, loi Pacte...

La réforme de l’épargne retraite en deux mots ? « Bon courage ! » Selon un sondage réalisé pour le Cercle des Epargnants, les Français s’y désintéressent, et continuent de ne jurer que par l’assurance vie pour s'assurer des revenus complémentaires.

Le volet épargne et retraite de la loi Pacte a, pour simplifier, deux objectifs : encourager les Français à placer leur argent sur de l’épargne plus longue et  plus risquée, pour mieux financer l’économie ; et les inciter à placer leur épargne sur des produits de retraite par capitalisation, pour soulager le système de retraite par répartition, qui va par ailleurs subir une profonde réforme dans les prochains mois. Vis-à-vis de ces deux ambitions, une enquête Ipsos pour le Cercle des Epargnants réalisée auprès d’un millier de Français, montre que le ministre de l’Economie a du pain sur la planche.

Plutôt travailler vieux qu’épargner jeune !

Premièrement, le risque n’est toujours pas l’ami des épargnants. Ils sont un peu plus nombreux que l’année dernière à déclarer préférer un placement qui rapporte plus mais est plus risqué (21%, +6 points sur un an), mais les taux très bas les incitent davantage à investir dans l’immobilier (14% des répondants, + 3 points) que sur des produits financiers plus risqués (9%, +2 pts).

Deuxièmement, les actifs ont beau être inquiets pour leur niveau de vie à l’heure de leur retraite, ils ne sont que 19% à épargner régulièrement pour leur retraite, et 36% quand ils le peuvent. Soit 55%, deux points de moins qu’en 2017. Pour s’assurer un revenu complémentaire, ils sont plus nombreux (29%) à envisager de continuer à travailler après avoir atteint l’âge légal de la retraite qu’à épargner régulièrement.

Troisièmement, quand ils le font, leur choix se porte massivement sur l’assurance vie, le meilleur produit selon eux (à 44%) pour l’épargne retraite. Le PERP n’arrive qu’en 3e position (12%), après le livret A.

Un long chemin à parcourir avant de réussir à changer les habitudes

Pour le gouvernement, l’enjeu de la loi Pacte consiste à rendre les plans d’épargne retraite plus attractifs (en créant un produit unique pour toutes les sources de versements), et à inciter fiscalement les épargnants à transférer leur assurance vie sur ce nouveau produit. Et le challenge est de taille. Car avant même de convaincre, il faudra informer et faire preuve de beaucoup de pédagogie.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : d’une part, seul un quart des répondants au sondage déclarent suivre l’actualité des produits financiers et 58% ne s’intéressent pas du tout au sujet des placements. D’autre part, moins d’un Français sur cinq a déjà entendu parler du volet épargne de la loi Pacte. Même parmi ceux qui s’intéressent au sujet de l’épargne, moins d’un tiers est au courant de ce qui se trame dans le projet de loi.

Si vous lisez notre blog, c'est que vous n'en faites pas partie. Et vous avez raison car faire l'autruche n'a jamais permis d'avancer bien loin !

Ensuite, il faudrait convaincre les Français de surmonter leur aversion aux produits à risque de perte en capital. « Il y a la crainte de l’effondrement de la Bourse, mais aussi toujours l’espoir d’échapper à la baisse des pensions », explique Brice Teinturier, directeur général délégué de l'institut Ipsos France.

Enfin, ce sera une gageure de leur faire accepter de placer leur argent sur un produit dont la raison d’être est une sortie en rente. « Pour ceux qui constituent une épargne, la sortie en capital, cette dimension de liberté, de souplesse et de choix individuel, compte beaucoup. La préférence pour la sortie en capital est très importante », explique Valérie Plagnol, présidente du Cercle des Epargnants. « Quand on crée un produit, il faut qu’il s’installe dans le paysage, et qu’il soit maintenu sur la durée, grâce à une sanctuarisation réglementaire et fiscale, avant de se développer. Ce qui a été la grande force de l’assurance vie », conclut Valérie Plagnol.

 

Immobilier ancien : nouveau dispositif défiscalisant

Nouveauté 2019, le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt aux personnes qui rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé en centre-ville. Les travaux doivent représenter au moins le quart du coût total de l'opération. 

Une nouvelle réduction d'impôt est née dans l'immobilier. C'est le dispositif Denormandie, du nom à l'actuel ministre* chargé de la Ville et du Logement. L'avantage fiscal, équivalent à celui du régime Pinel, concerne les personnes qui engagent, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, une opération de rénovation d'un logement acheté dans un quartier ancien dégradé en centre-ville en vue de le louer. Par cette nouvelle incitation fiscale, les pouvoirs publics espèrent associer les investisseurs privés à l'amélioration de l'habitat insalubre. Mais la mise en place de ce dispositif inédit pour le logement ancien s'inscrit aussi plus largement dans la politique de revitalisation des centres-villes. Il est d'ailleurs réservé aux biens situés dans les centres anciens des 222 villes du plan Action Coeur de ville et dans certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Une extension du Pinel pour le logement ancien dégradé

Variante du dispositif Pinel, le Denormandie accorde à l'investisseur une réduction d'impôt (RI) de 12, 18 ou 21 % sur le montant total de l'opération (achat et travaux) à condition qu'il loue le bien vide durant 6, 9 ou 12 ans en tant qu'habitation principale et qu'il respecte des conditions de loyer et de ressources des locataires (les mêmes que pour Pinel, même calcul de l'avantage fiscal).

Les travaux de rénovation doivent être réalisés par une entreprise et représenter au moins 25 % du total de l'opération, le tout dans la limite d'un plafond de 300 000 €.

Cette réduction d'impôt peut bénéficier aux contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l'investissement qui font rénover le bien, comme à ceux qui achètent le logement à un promoteur qui a déjà fait rénover le bâtiment.

Prime à la performance énergétique

Pour être éligibles au dispositif, non seulement les travaux doivent représenter au moins un quart du coût total de l'opération (le tiers du prix d'achat du logement seul), mais ils doivent aussi avoir un impact sur la performance énergétique du bien.

La rénovation engagée doit ainsi :

- soit conduire à une amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30 % ;

- soit comporter 2 types au moins de travaux parmi les 5 suivants : changement de chaudière ; isolation des combles, des murs, des fenêtres ; changement de production d'eau chaude.

Ne pas acheter trop cher

L'objectif de défiscalisation ne doit pas occulter la rentabilité de l'opération. Si, pour bénéficier de la réduction Denormandie, l'investisseur est tenu de choisir un bien situé dans une ville éligible, il n'en reste pas moins, en effet, que certaines offrent une meilleure rentabilité que d'autres.

Il faut bien entendu privilégier les villes où il sera plus facile de trouver - et de conserver - un locataire, afin de limiter le risque de vacance locative. Attention au risque de moins-value à la revente dans des villes économiquement peu dynamiques, voire sinistrées. Et pour cause, le dispositif Denormandie vise justement à leur redonner une certaine attractivité.

Selon le site MeilleursAgents, 147 villes offriraient une bonne rentabilité avec des risques limités, Limoges en tête avec une rentabilité annuelle de 9,3 % (pour un achat au comptant). Pour un investissement de 100 000 € à crédit, on pourrait atteindre 3 % de rentabilité (avant avantage fiscal) dans les 20 meilleures villes.

Petit budget ne signifie pas petit investisseur !

À noter que les villes éligibles au dispositif Pinel ne sont pas les mêmes que celles visées par le dispositif Denormandie, réservé pour l'essentiel à des villes de province où l'immobilier ancien est globalement assez peu cher (par rapport aux zones Pinel). Situées principalement en zone B2, ce sont des zones non tendues donc beaucoup plus risquées ! Le risque de vacance locative est à appréhender dans le prix d'acquisition ! A réserver aux investisseurs aguerris, capables de supporter une perte en capital.

L'avantage fiscal 

Vous achetez un bien au prix de 150 000€ dans lequel vous réalisez 50 000 € de travaux, soit un coût total de 200 000 €.

Une location pendant 12 ans vous ouvrira droit à une réduction d'impôt (RI) au taux de 21 %, soit 42 000 € au total (200 000 x 21 %), ce qui correspond à 4000 €/an pendant 9 ans, puis 2000 €/an pendant 3 ans.

Si vous louez 9 ans, vous bénéficierez d'une RI au taux de 18 %, soit 36 000€ au total (200 000 x 18 %), soit 4000€ par an.

Pour une location de 6 ans, vous bénéficierez d'une RI au taux de 12 %, soit 24 000€ au total (200 000 x 12 %), 4000€ par an.

Attention à ne pas faire n'importe quoi, l'avantage fiscal ne doit pas aveugler ; il faut faire une étude approfondie du marché avant de s'engager. Fermetures de maternités, de classes, voire d'écoles, mort du commerce local, les "gilets jaunes" nous ont fait comprendre ce qu'il en était des petites villes ! Si rien n'est fait sur le plan local par les élus, inutile de s'engager, ces villes ne vont se redresser toutes seules !

 

Retraite : les dix erreurs à éviter

Erreur #1 : « La retraite? J’y penserai plus tard ! »

Plus on commence à épargner tard pour sa retraite, plus la contrainte financière est forte afin d’atteindre un niveau de retraite correct. Préparer sa retraite au plus tôt permet de payer des cotisations plus faibles pour le même résultat, notamment grâce à l’effet des intérêts composés.

Prenons l’exemple de deux copains, Pierre et Paul.

Pierre commence à épargner à 25 ans. Il cotise 100€/mois pendant 40 ans, soit jusqu’à ses 65 ans. À 65 ans, il aura épargné 48.000 € et disposera de 116.000 €.

À 25 ans, Paul choisit de ne pas épargner pour sa retraite pendant 10 ans. Il commence à ses 35 ans et souhaite avoir le même capital que Pierre à 65 ans. Il doit épargner 60.000 € soit 167€/mois pendant 30 ans. Perte : 12.000 €.

En épargnant plus tôt, Pierre a davantage bénéficié de l’effet des intérêts composés.

Erreur #2 : se voiler la face sur ses besoins

« La retraite, je n’y crois pas. ». « Pas besoin de retraite, je serai propriétaire! ». « J’aurais moins de besoins à la retraite ».

Se fier uniquement à la retraitepublique est voué à l’échec : le niveau des retraites diminue. Ce sont des décisions déjà prises. La retraite publique (40% du salaire) ne suffit même pas à entretenir un logement ; quant aux besoins, il suffit de lister les dépenses qu’on ne fera pas à la retraite (essayez, la liste est courte).

Erreur #3 : ne pas profiter des aides de l’Etat

Beaucoup d’épargnants ne bénéficient pas encore des plans retraites subventionnés. A long terme, cela diminue le rendement.

Erreur #4 : abandonner à mi-chemin

L’épargne retraite n’est pas un sprint, mais un marathon. La persévérance est récompensée par une retraite plus élevée et de meilleurs rendements. Il existe de nombreuses solutions afin d’adapter ses versements à sa situation.

Erreur #5 : compter sur son conjoint pour constituer sa retraite

Dans ce cas de figure, les femmes sont statistiquement plus exposées que les hommes. De plus en plus d’hommes ont des carrières incomplètes et donc des retraites amaigries.Et puis, le divorce est de plus en plus demandé par les seniors !:En cas de séparation, le conjoint « au foyer » ou avec le revenu le moins important est dans la grande majorité le plus pénalisé pour sa retraite.Et il est bien souvent trop tard pour rattraper les années de cotisation perdues. Le nombre de divorces pour les couples mariés depuis plus de 25 ans a doublé depuis les années 90. 

Erreur #6 : changer de stratégie sans arrêt

Aujourd’hui de l’immobilier, demain de l’assurance-vie, après-demain des actions : celui qui change sa stratégie régulièrement, devra essuyer des pertes financières. A chaque changement, de nouveaux coûts.

Là encore : la retraite est un marathon, pas un sprint. Il est donc essentiel de développer une stratégie qui vous convient et garder assez de flexibilité pour les situations inattendues. Se faire conseiller par un professionnel est indispensable.

Erreur #7 : ne pas couvrir sa force de travail

La meilleurs stratégie retraite n’a aucun intérêt, si on ne peut la tenir à long-terme. Celui qui se retrouve dans l’incapacité de travailler et n’est pas couvert, aura de grandes difficultés à épargner durablement pour la retraite. C'est d'autant plus vrai pour les travailleurs indépendants.

Tout travailleur doit couvrir sa force de travail avec une assurance complémentaire s’il ne veut pas se retrouver exposé à ce risque.

Erreur #8 : sous-estimer son espérance de vie

« Je ne vivrai pas si longtemps » : nombreux sont ceux à penser cela. La fin de ses jours est pourtant impossible à prévoir. Que se passe-t-il si l’on vit jusqu’à 90 ans, et qu‘on a besoin de plus d’argent que prévu ? L’espérance de vie tend à augmenter toujours plus. Une stratégie retraite doit assurer un revenu, peu importe la longévité. Y compris si on ne peut pas s’occuper de gérer son patrimoine  (d’immobilier par exemple).

Erreur #9: viser le rendement plutôt que la sécurité

Cela qui vise uniquement le rendement, doit savoir la chose suivante : un bon rendement n’est possible qu’avec un risque élevé.

Dans le pire des cas, l’intégralité de l’épargne constituée peut disparaitre, par exemple suite à un krach boursier.

Il faut donc équilibrer les risques ou investir sur des formes d’épargne retraite plus sécurisantes.

Erreur #10 :je consomme, donc je suis

Afin de maintenir son revenu à la retraite, il faut savoir renoncer à certaines dépenses actuelles. Celui qui dépense tout son argent dans des biens de consommations à court terme, ne devra pas s’étonner de devoir massivement se serrer la ceinture à la retraite.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE se tient à votre disposition pour vous conseiller sur une stratégie retraite adaptée à votre situation spécifique. Contactez-nous par téléphone au 09 81 48 61 15 ou par mail !

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Assurance vie : ce qui change avec la «transférabilité»

par

LE REVENU - Publié le 25/03/2019 à 10:20 - Mis à jour le 25/03/2019 à 10:20

Des articles de la loi Pacte introduisent plus de souplesse dans la gestion des contrats chez un même assureur et encouragent les compagnies à davantage de transparence sur les rendements.

Toujours en examen au Parlement, la loi Pacte donne lieu à des évolutions sensibles sur l’assurance vie. Même si rien n’est définitif tant que la loi n’est pas adoptée, certaines dispositions, notamment la «transférabilité interne», devraient être retenues en l’état du fait de l’accord explicite entre le gouvernement et la majorité parlementaire.

Après un net rétropédalage par rapport aux propositions audacieuses des sénateurs sur la transférabilité des contrats entre compagnies concurrentes, les députés ont toutefois accepté d’introduire dans l’univers de l’assurance vie une forme de souplesse qui n’existait pas auparavant.

Plusieurs amendements ont été votés en ce sens à l’Assemblée nationale le 6 mars. Les députés ont ainsi adopté le principe des transferts, chez le même assureur, entre contrats d’assurance vie, sans perte de l’antériorité fiscale.

Les compagnies devront aussi faire preuve de plus de transparence sur les rendements de tous leurs contrats.«Ces mesures créeront les conditions d’une saine concurrence entre assureurs au bénéfice des assurés», ont souligné dans un communiqué commun Jean-Noël Barrot, Olivia Grégoire et Roland Lescure, tous trois membres de la majorité parlementaire.

1. Les contrats d’assurance vie resteront intransférables d’un assureur à un autre

Les députés ont rejeté la proposition du Sénat de rendre possible le transfert «externe» des contrats d’assurance vie d’une compagnie à une autre. Les sénateurs s’étaient en effet prononcés pour autoriser les détenteurs d’assurance vie à changer d’assureur, sans perdre les avantages fiscaux acquis, pour les contrats d’au moins huit ans.

Le gouvernement et les députés considèrent, eux, que la transférabilité externe complète des contrats créerait trop d’instabilité et un risque de fragilité pour les assureurs, qui doivent offrir des solutions d’investissement pour une épargne gérée dans une perspective de long terme. Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, avait exprimé son opposition à cette transférabilité «externe» des contrats, qui risque de créer un «zapping» des épargnants.

Elle pourrait, selon lui, dissuader les assureurs d’investir en actions – placement qui exige un horizon de long terme – et ainsi déstabiliser le financement de l’économie réelle.

Pour capter les souscriptions, les assureurs seraient en outre soumis à un risque de surenchère pour offrir les meilleurs rendements sur les fonds en euros, une spirale concurrentielle préjudiciable en cas de remontée des taux.

La mesure était soutenue par des gestionnaires de patrimoine, dont 500 d’entre eux avaient argué, dans une lettre ouverte publiée le 28 février, du «préjudice fiscal important» dû au caractère non transférable de ce placement, et mis en avant son contrôle, pour 80% des encours, par une dizaine de bancassureurs.

Mais la transférabilité externe suscitait en effet de fortes réticences des assureurs.

Elles ont été confortées par une analyse de l’Institut des actuaires, qui a mis en garde contre un «risque sérieux de diminution des rendements à long terme». Selon les actuaires, la possibilité de transférer les contrats à tout moment et sans aucun préjudice forcerait les organismes d’assurance à adapter leur gestion d’actifs pour pouvoir honorer leurs garanties en capital.

Ceux-ci devraient «maintenir une poche d’actifs suffisamment liquides et adopter une gestion de plus court terme en réduisant leurs placements en actifs de long terme, notamment ceux présentant une volatilité significative et de moindre liquidité tels que les actions, les investissements en infrastructures ou le capital-investissement».

2. Les avoirs seraient transférables «en interne» entre contrats au seinde la même compagnie

Un amendement, présenté par Jean-Noël Barrot, rapporteur thématique de la loi Pacte, Roland Lescure, rapporteur général de cette même loi, et président de la commission des Affaires économiques de l’Assemblée, et Olivia Grégoire, présidente de la commission spéciale chargée d’examiner le projet de loi, instaure une transférabilité interne des contrats d’assurance vie.

L’objectif est de créer «de la fluidité dans la gestion des contrats d’assurance vie des épargnants» en élargissant le recours aux transferts Fourgous, qui permettent de transférer tout ou partie des sommes du fonds en euros d’un contrat monosupport vers un contrat multisupport au sein d’une même compagnie, tout en conservant l’antériorité fiscale.

À la différence du dispositif Fourgous instauré en 2005, l’amendement adopté le 6 mars ne limite pas les transferts de ce type à un engagement minimum en unités de compte (ou en Eurocroissance), mais les ouvre à tous les contrats, même de multisupports à multisupports.

Comme l’indiquent les auteurs de l’amendement dans son «exposé sommaire», «la solution du présent amendement, combinée à celui sur la transférabilité des contrats d’assurance vie vers l’épargne retraite, paraît être à la fois plus intéressante financièrement pour les épargnants et beaucoup moins porteuse d’effet pervers pour les assureurs» que la proposition plus large portée par les sénateurs.

La portabilité des contrats  dans une même compagnie d’assurance constituerait une solution intermédiaire. Elle libérerait en partie les épargnants de la contrainte d’immobilisation de leurs avoirs, sans perte de l’antériorité fiscale, et sans risquer de déstabiliser le secteur.

3. Obligation d’une plus grande transparence sur les rendements des fonds en euros

En outre, la transparence serait accrue sur les rendements de chacun des contrats d’un même assureur, avec une information spécifique aux épargnants ainsi qu’une communication annuelle sur son site Internet. Une mesure qui irait dans le sens des demandes formulées par les associations de consommateurs.

Les obligations d’information relatives aux frais prélevés dans les supports d’assurance vie en unités de compte seraient aussi renforcées. La conjonction de cette mesure avec la précédente (2e point) pourrait avoir un impact sur la grande disparité de rémunération des fonds en euros constatée sur le marché. Les anciens contrats, parfois fermés à la commercialisation, peuvent afficher des rendements annuels autour de 1%, quand les meilleurs avoisinent 2,5% en 2018.

Or des assureurs ont souvent tendance à favoriser le contrat promotionnel mis en avant pour les nouvelles souscriptions, au détriment des anciens. L’épargnant qui constate cette inégalité de traitement, favorable aux nouveaux souscripteurs, et préjudiciable aux anciens, ne dispose en effet actuellement, malgré sa «fidélité» historique au produit de l’assureur, d’aucun moyen de pression pour défendre ses intérêts, en dehors de la clôture définitive de son contrat.

4. Le transfert vers le Plan d’épargne retraite

Les députés ont prévu, sous certaines conditions, de faciliter le transfert d’un contrat d’assurance vie vers un Plan d’épargne retraite, sans conséquence fiscale jusqu’au 1er janvier 2022.

Le Plan d’épargne retraite (PER), prévu par le chapitre IV du projet de loi Pacte, rassemble les dispositifs Perp, Madelin, article 83 et Perco.

La possible sortie en capital à échéance et la sortie anticipée avant la retraite pour l’acquisition de la résidence principale représenteraient de réelles avancées. Mais ce Plan d’épar­gne retraite ne semble pas en mesure de modifier la hiérarchie des placements. Plus souple et hors succession, l’assurance vie devrait demeurer le principal outil d’épargne retraite.

Le PER devrait toutefois constituer un bon complément pour les épargnants très taxés de plus de 50 ans.

Après l’examen du texte en commission spéciale, la discussion en séance publique s’est ouverte à l’Assemblée le 13 mars, avant deuxième lecture au Sénat et retour pour le vote définitif à l'Assemblée nationale vers le 15 mai.

La loi Pacte devrait être adoptée définitivement au cours du deuxième trimestre 2019.

Calendrier fiscal 2019

L'année fiscale 2019 est marquée par la mise en place depuis le 1er janvier du prélèvement à la source.Voici le calendrier fiscal de l'année.

L'année 2019 n'est pas une année fiscale comme les autres. Depuis le 1er janvier, le prélèvement à la source est entré en vigueur. La réforme, portée par le ministre de l'Action et des Comptes publics Gérald Darmanin, modifie en profondeur le mode de recouvrement de l'impôt sur le revenu. Le décalage d'une année entre la perception des revenus et le règlement des impôts est supprimé. L'impôt devient contemporain (en partie) à la perception du revenu. Le prélèvement à la source s'applique à tous les revenus d'activité (salaires) et de remplacement (pensions de retraites, allocations chômages, rente viagère à titre gratuit…). Certains revenus ne sont pas prélevés à la source mais font l'objet d'un acompte. C'est le cas des revenus fonciers, des rémunérations de gérants de société ou encore des pensions alimentaires ou prestations compensatoires. En cas de problème sur son taux de prélèvement à la source, d'erreur de son entreprise, il est possible à tout moment de faire des modifications sur le site impots.gouv.fr.

Les principales dates du calendrier fiscal 2019

Impôt sur le revenu

  • 10 avril : début des déclarations de revenus 2018 sur Internet
  • 16 mai : date limite des déclarations sur papier pour les revenus 2018
  • 21 mai : date limite des déclarations par Internet (départements 01 à 19)
  • 28 mai : date limite des déclarations par Internet (départements 20 à 49)
  • 4 juin : date limite des déclarations par Internet (départements 50 à 974/976)
  • 15 juillet : crédits et réductions d'impôts sur les dépenses 2018. Cela correspond au solde (40%) des crédits d'impôts versés par l'administration fiscale au 15 janvier 2019.

Impôts locaux

  • 15 octobre : date limite pour payer la taxe foncière (21 octobre sur Internet)
  • 15 novembre : date limite pour payer la taxe d'habitation (20 novembre sur Internet)
  • 16 décembre : date limite pour payer la taxe d'habitation sur les logements vacants (20 décembre sur Internet)

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Immobilier en Île-de-France !

Immobilier : ces villes les plus chères… (et les moins chères) en Île-de-France !

  • Publié par Figaro Immo
  • Le 

Si les taux immobiliers atteignent de nouveaux records, les prix poursuivent leur remontée dans les grandes villes. Et en Île-de-France, le prix moyen au m² fait le grand écart : de 1 140 euros/m² à 9 630 euros/m² !

Immobilier : ces villes les plus chères… (et les moins chères) en Île-de-France !

 

Sommaire

  1. Des taux de crédit immobilier qui enregistrent des records à la baisse
  2. Les taux immobiliers devraient rester bas au moins jusqu’à cet été
  3. Des prix immobiliers dont la hausse se poursuit
  4. Les disparités de prix moyens au sein de la région IDF
  5. Le bon conseil pour votre achat immobilier :

Alors que 29 % des Français ont déclaré avoir un projet immobilier dans les deux ans selon le sondage réalisé par Le Figaro avec l’IFOP ; le niveau des prix immobiliers dans les grandes villes constitue un réel frein pour de nombreux acquéreurs, et ce, malgré des taux immobiliers toujours plus bas !

Des taux de crédit immobilier qui enregistrent des records à la baisse

Les taux moyens s’établissent toujours à des niveaux exceptionnels environ 1,30% sur 15 ans, 1,50% sur 20 ans et 1,70% sur 25 ans.

Une heureuse nouvelle pour les emprunteurs, notamment pour les primo-accédants, ceux qui achètent un bien immobilier pour la première fois. Et même sur les durées les plus longues la tendance est à la baisse puisque le taux moyen sur 25 ans était précédemment de 1,80%...

Les taux immobiliers devraient rester bas au moins jusqu’à cet été

Le bon conseil : comparez les banques !

Vous souhaitez acheter un bien immobilier en souscrivant un prêt immobilier. N'hésitez pas à contacter votre banque dans un premier temps pour connaître ses conditions puis comparez son offre avec celles d'autres banques en faisant appel à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, courtier en crédit immobilier. Cette étape vous permettra de choisir l'offre de prêt au meilleur taux et aux meilleures conditions.

Des prix immobiliers dont la hausse se poursuit

En 2018, la hausse des prix de l’immobilier a atteint +2 ,7% dans l’ancien en France (appartement et maison) selon la FNAIM avec un prix moyen de 2 620 euros/m².

Loin, très loin, de la moyenne observée à Paris qui se rapproche toujours plus dangereusement des 10 000 euros/m².

Les disparités de prix moyens au sein de la région IDF

Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier, les prix en Île-de-France ont connu une hausse de +4,1% l’année dernière pour s’élever à 4 450 euros/m². Et cette moyenne, bien au-dessus de la moyenne française, masque d’importantes disparités franciliennes.

Découvrez le classement des villes les plus chères d’IDF, département par département, selon les prix relevés par les Notaires du Grand Paris au 4ème trimestre 2018.

Immobilier : les communes les plus chères du 92

Annonces immobilières : les villes les plus chères du 94

  • Saint-Mandé : 8 270 euros/m²
  • Vincennes : 8 210 euros/m²
  • Charenton-le-Pont : 7 300 euros/m²

Biens immobiliers : les villes les plus chères dans le 93

  • Les Lillas : 5 830 euros/m²
  • Le Pré-Saint-Gervais : 5 430 euros/m²
  • Montreuil : 5 300 euros/m²

Les villes les plus chères du 78 pour l’immobilier

  • Versailles : 6 070 euros/m²
  • Le Vésinet : 5 020 euros/m²
  • Croissy-sur-Seine : 4 870 euros/m²

Les villes les plus chères du 91 pour acheter un logement

  • Orsay : 4 230 euros/m²
  • Verrières-le-Buisson : 3 740 euros/m²
  • Wissous : 3 710 euros/m²

Marché immobilier : les villes les plus chères du 95

  • Enghien-les-Bains : 4 880 euros/m²
  • Montmorency : 3 490 euros/m²
  • Cormeilles-en-Parisis : 3 470 euros/m²

Se loger : les villes les plus chères du 77

  • Serris : 4 300 euros/m²
  • Magny-le-Hongre : 3 920 euros/m²
  • Montévrain : 3 800 euros/m²

Si vous vous demandez quelle est la ville la moins chère dans votre département, nous avons la réponse. Et c’est en Essonne qu'elle se trouve. Il s'agit de Grigny avec 1 140 euros/m².

Dans les autres départements, les moins chères sont :

  • Le Mée-sur-Seine en Seine-et-Marne (1 500 euros/m²),
  • Les Mureaux dans les Yvelines (1 640 euros/m²),
  • Clichy-sous-Bois en Seine-Saint-Denis (1 750 euros/m²),
  • Sarcelles dans le Val-d’Oise (1 830 euros/m²),
  • Orly dans le Val-de-Marne (2 200 euros/m²)
  • Gennevilliers dans les Hauts-de-Seine (3 730 euros/m²).

L’éloignement avec la Capitale et le cadre de vie peuvent expliquer les différences de prix entre ces différentes zones géographiques. Reste à trouver la perle rare qui rentrera dans votre budget immobilier.

Le bon conseil pour votre achat immobilier :

N’hésitez pas à visiter plusieurs fois le bien immobilier qui vous a tapé dans l’œil avant de faire votre offre d’achat en vérifiant toutes les pièces du logement mais aussi les parties communes s’il s’agit d’un bien en copropriété.

Dans tous les cas, contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

Dons manuels aux enfants et petits-enfants : gare aux conséquences liquidatives

(Cass. 1re civ., 6 mars 2019, n° 18-13.236)

Francis et Yvonne avaient trois enfants : Yvon, Annick, et Gérard.

En 2010, ils avaient consenti des dons manuels :

  • De 58.000 € à Yvon, leur fils ;
  • De 58.000 € à Annick, leur fille ;
  • De 29.000 € à chacun des deux enfants de leur troisième enfant, Gérard.

Francis et Yvonne sont décédés respectivement en 2013 et 2014 et un litige est né dans la fratrie concernant la liquidation successorale.

Yvon et Annick demandaient à leur frère, Gérard, le rapport successoral des donations faites à leurs neveu et nièce, arguant de la volonté supposée de leurs père et mère de maintenir une stricte égalité entre les trois enfants. Pour étayer leur demande, ils produisent de simples copies de testaments de leurs parents dont les originaux n’ont jamais été retrouvés.

Leur demande est accueillie en Cour d’appel mais l’arrêt est cassé au visa de l’article 847 du Code civil : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les défunts avaient gratifié le fils et la fille de M. M… C… , la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

La censure était inévitable. Si les époux ont peut-être pensé transmettre de manière égalitaire entre les trois « souches », il s’avère que donner aux deux premiers enfants, d’une part, et aux petits-enfants du troisième, d’autre part, n’emporte absolument pas les mêmes conséquences dans le cadre du règlement successoral. La donation faite aux enfants est présumée en avance de part successorale, soit rapportable ; tandis que la donation faite à un petit-enfant dont l’auteur est toujours en vie est présumée faite hors part successorale. Le petit-enfant n’est pas un présomptif héritier au moment de la donation, alors il ne sera pas tenu au rapport de ce qu’il a reçu dans la succession du grand-parent.

Faire un don manuel ne dispense pas des conseils d’un professionnel !

Votre conseiler AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est diplômé Notaire. N'attendez pas pour prendre rendez-vous pour un bilan transmission au 09 81 48 61 15 ou par mail.

 

Les Français, pessimistes sur leur retraite, s'en remettent à l'Etat !

De deux choses l'une : soit les personnes qui franchissent le seuil du mon cabinet ne sont pas des français... (mmm... ???), soit les français que je vois ne sont pas représentatifs !

Une chose est sûre : IL VA PEUT-ETRE FALLOIR ARRÊTER DE RÊVER !

Selon un sondage réalisé en novembre 2018 par Ipsos pour la banque ING, les Français font partie des Européens les plus pessimistes sur leur niveau de vie, une fois l'âge de la retraite atteint. Mais ils continuent de penser que c'est à l'Etat providence d'assurer prioritairement leurs pensions.

Deux Français sur trois craignent de manquer d'argent à la retraite. Ce ne sont pas les Européens les plus pessimistes, mais presque. Les Espagnols sont encore plus angoissés (69%), alors que les Néerlandais ne sont que 40% à craindre pour leur niveau de vie, une fois la retraite arrivée. Ces résultats sont le fruit d'un sondage réalisé en novembre 2018 par Ipsos pour la banque ING, dans 15 pays auprès d'un millier de personnes dans chacun de ces pays.

Le pessimisme français se retrouve également dans l'écart entre la perception du niveau de vie des retraités actuels et l'anticipation des futurs retraités. C'est en France que cet écart est le plus élevé de l'échantillon : 69% des retraités d'aujourd'hui déclarent ne pas avoir perdu en niveau de vie en partant à la retraite, mais 48% des futurs retraités pensent que leur niveau de vie baissera. Soit 21 points d'écart, contre par exemple 16 en Espagne, ou 13 en Allemagne. En même temps, c'est en France que les retraités actuels estiment avoir le moins perdu en niveau de vie. On retrouve dans ces chiffres la réalité de la situation jusqu'à présent relativement enviable des retraités français, et les conséquences des réformes successives qui ont convaincu les moins âgés que le niveau des pensions ne pas va pas aller en s'améliorant.

Autre spécificité nationale : quand on leur demande quelle part de responsabilité les individus devraient supporter dans la constitution de leur retraite, les Français sont ceux qui leur donnent le moins de poids (23%), avec les Italiens. Ils estiment que cette responsabilité incombe à l'Etat à hauteur de 43%, et aux employeurs à hauteur de 22%. A l'opposé, aux Etats-Unis par exemple, la proportion est renversée : les Américains font porter 46% de la responsabilité de la préparation de leur retraite aux individus, et 22% à l'Etat.

Tout ça, bien sûr, pour en arriver à l'épineuse question de l'épargne retraite. L'étude indique qu'en Europe, 48% des sondés déclarent épargner pour leur retraite. Mais ils sont aussi 27% à ne pas voir du tout mis d'argent de côté, et pour ceux qui ont constitué une épargne, dans 4 cas sur 10, elle ne dépasse pas trois mois de salaire net.

Alors pour tous ceux qui n'ont pas encore franchi le seuil de mon cabinet : il faut vous en préoccuper, pas demain, maintenant ! Si vous ne "pouvez rien économiser", investissez dans les mouchoirs....!

 

Pourquoi venez-vous nous voir ?

Bonjour,
 
Aujourd'hui, je vous pose MA question : pourquoi, alors que toute l'information est sur internet, sur les forums, sur NOTRE SITE... pourquoi venez-nous nous voir ?
 
Pourquoi, alors que vous avez un banquier, un assureur, que vous êtes harcelés de spam de vendeurs de défiscalisation immobilière ou de placements financiers, ... pourquoi venez-vous nous voir ?
 
Pourquoi, alors que de gros cabinets de gestion de patrimoine ou des banquiers privés au personnel pléthoriques vous reçoivent à moins de 3km dans les immeubles prestigieux du 8ème arrondissement... pourquoi venez-vous nous voir ?
 
Pourquoi, alors que vous pouvez aujourd'hui tout acheter sur internet, même votre appartement... pourquoi venez-vous nous voir ?

 

Pourquoi mes clients et mes relations professionnelles me recommandent-ils à leur amis, leur famille, leurs collègues ? Pourquoi ceux-ci viennent-ils, ou non, nous voir ?

Vous savez, avant de créer mon cabinet, j'ai fait des études difficiles, longues, et j'en suis fière, je pense à juste titre. Simplement, ce n’est pas ce qui fait un bon conseiller en gestion de patrimoine. Ce ne sont pas mes diplômes de notaire et mon master 2 de Clermont-Ferrand qui font de moi un bon conseiller en gestion de patrimoine.

 

Avant de créer mon cabinet, j'ai exercé pendent 24 ans en office notarial ; c'était une formidable expérience. Mais avoir été un bon notaire ne suffit pas à faire de moi un bon conseiller en gestion de patrimoine.

Alors je ne sais pas ce qu'il en est pour ceux qui ne viennent pas nous voir mais quand j'ai posé MA question à MES cllients : "pourquoi venez-nous nous voir ?"

Ils m'ont répondu, TOUS : "parce qu'avec vous, je me pose des questions que je ne me serais pas posé tout seul !"

C'est formidable, l'humain ! C'est ni plus, ni moins que la maieutique mise en avant par Socrate... mais je m'égare !
 
DONC :
 
Pour être un bon conseil en gestion de patrimoine, il faut savoir vous poser les bonnes questions, des questions qui vous font réfléchir et qui vous font vous dire à vous-même : «ah oui, heureusement que je suis venu le (la) voir, je n'avais pas vu les choses de cette manière-là, je n'avais pas réfléchi à cet aspect-là, je n'avais pas envisagé cette stratégie, je n'avais pas pensé à cette solution..."
 
Pour être un bon conseil en gestion de patrimoine, il faut savoir aussi vous pousser dans vos retranchements, vous empêcher d'éluder, de vous mentir à vous-même, de vous inventer de fausses excuses, vous savez le truc que l'on ne peut pas voir, pas savoir, pas entendre, nous sommes tous tellement humains... nous n'avons tellement pas envie de sortir de notre zone de confort...

 

Alors bien sûr, vous avez plein d'informations en ligne, vous avez plein de vendeurs autour de vous,
 
Mais là, maintenant, pendant que vous lisez ces lignes, posez-vous ces questions :
"Qu’est-ce que j'ai vu sur internet ? Quelles conclusions ai-je tiré de mes pérégrinations en ligne ? Quelles conclusions ai-je tiré de tout ce que vous j'ai lu, entendu ? 
Au regard des ambitions que je nourris pour mes enfants, au regard des objectifs que je nourris pour ma retraite, qu’est-ce que mon conseiller financier actuel m'a préconisé ?
Suis-je bien sûr des décisions que j'ai prises ? N'ai-je pas oublié un point important ?"
 
C'est quand vous vous posez les bonnes questions que nous pouvons vous apporter les bonnes réponses.
 
Challengez nous ! Dans notre cabinet, vous avez face à vous quelqu’un qui a un niveau d’expertise qui est très important, qui prend le temps de discuter avec vous, longuement. Vous avez plein d’informations en ligne, mais quand vous voyez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, profitez de sa présence pour aller beaucoup plus loin, provoquez-le, discutez, négociez, battez-vous, c’est passionnant d’avoir à faire à un être humain.
Ne vous contentez pas de ce que vous avez vu en ligne, soyez exigeant ! Vous pouvez l’être aujourd’hui parce que vous avez face à vous des conseillers, des conseillères qui ont un formidable niveau dont ils peuvent vous faire profiter, profitez-en !
 
Car, nous, nous imaginons déjà ce qui vous fera nous dire dans 3 ans, ou dans 10 ans, ou au moment de la retraite : "heureusement que vous vous êtes occupé de moi il y a 10 ans, heureusement que j’ai établi cette relation de confiance avec vous ! »

Nous serons présents au Salon de l'Immobilier neuf

Le salon de l’Immobilier neuf revient pour sa seconde édition au parc des expositions de Paris-porte de Versailles les 29, 30 et 31 mars.

Qu’il s’agisse d’un premier achat, d’un nouveau départ familial ou encore d’un investissement immobilier, l’immobilier neuf reste une valeur sûre pour les Français (performances énergétiques, frais d’entretien minimes…) mais suscite bien des questions. Pour accompagner les visiteurs, quel que soit leur projet, le Salon de l’Immobilier Neuf réunit plusieurs dizaines d’exposants de France et de l’étranger, tous professionnels dans leur domaine. Des organismes de financement aux promoteurs immobiliers, en passant par les gestionnaires de patrimoines, tous seront présents durant ces trois jours pour aider les Français dans leurs démarches.

En complément, le salon propose pas moins de 9 conférences tout au long des 3 jours afin de répondre à toutes les questions des 15 000 visiteurs attendus : comment décrocher le meilleur crédit, se construire un patrimoine immobilier, la location-accession, l’investissement en résidences services…  Animées par des experts reconnus dans leurs domaines, ces conférences mettront à disposition des (futurs) acquéreurs toutes les informations nécessaires à la réussite de leur achat immobilier.

Informations pratiques : entrée gratuite, du vendredi 29 au dimanche 31 mars, de 10 heures à 19 heures.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE sera présent pour des consultations gratuites à l'espace Conseil, samedi 30 mars de 15h à 16h.

Vous pouvez prendre rendez-vous avec nous pour nous voir sur place en dehors de cet horaire en appelant au :

09 81 48 61 15