Déficit foncier : faut-il faire des travaux ou pas en 2018 avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019 ?
Avec la mise en place du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu au 1er janvier 2019, se pose la question de la déductibilité des dépenses de travaux sur un logement loué. En effet, les revenus étant fiscalement neutralisés en 2018 (année "blanche"), l'incidence fiscale de déficits fonciers risque d'être en partie perdue. La loi de finances rectificative pour 2017 ne modifie pas le dispositif transitoire concernant les déficits fonciers (celui qui était prévu, à l'origine, si le prélèvement entrait en vigueur au 1er janvier 2018). Au titre des revenus 2019, les dépenses seront déductibles à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019.
S'agissant des dépenses de l'année 2018, le cabinet d'avocats Rivière émet trois hypothèses :
-Situation « idéale » : celle d'un propriétaire n'ayant aucun revenu foncier : 100% de ces dépenses seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l'exception de l'imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €) et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, portant leur efficacité fiscale à 150% de leur montant ;
- Situation « défavorable » : celle d'un propriétaire ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et ces dépenses ne seront prises en compte que pour 50% de leur montant en 2019, limitant donc leur efficacité fiscale à 50% de leur montant ;
-Situation intermédiaire : celle d'un propriétaire ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit foncier reportable sera généré mais d'un montant moindre à celui de ces dépenses, et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, de sorte que leur efficacité fiscale sera comprise entre 50% et 150% de leur montant selon l'importance des revenus fonciers perçus.
Par conséquent, le cabinet d'avocats conseille de concentrer l'ensemble des dépenses de travaux en 2018 et de ne rien décaisser en 2019 si les revenus fonciers positifs sont inférieurs au montant de travaux projetés. En revanche, si les revenus fonciers positifs sont supérieurs au montant de travaux projetés, les avocats recommandent de ne rien décaisser tant en 2018 qu'en 2019, et d'attendre 2020 avant de réaliser tout projet.
Bulletin Opérations immobilières, Rivières Avocats Associés